Yhteisomistus asunnossa tarkoittaa, että kaksi tai useampi henkilö omistaa saman asunnon tai kiinteistön yhdessä määräosuuksin. Osuudet voivat olla tasan jaetut tai erisuuruiset, ja ne kirjataan kauppakirjaan kaupantekohetkellä. Alla käymme läpi kaikki keskeiset kysymykset yhteisomistuksesta, sopimuksista ja mahdollisista ristiriitatilanteista.
Miten omistusosuudet määräytyvät yhteisomistuksessa?
Yhteisomistuksessa omistusosuudet määräytyvät ensisijaisesti omistajien keskinäisen sopimuksen mukaan. Jos erillistä sopimusta ei ole tehty, yhteisomistuslaki (180/1958) olettaa osuuksien olevan yhtä suuret. Oletuslähtökohta on siis tasan jaettu omistus, mutta siitä voidaan vapaasti poiketa.
Käytännössä omistusosuudet kannattaa sopia jo ennen kaupantekoa ja kirjata ne selkeästi kauppakirjaan. Jos asunto ostetaan yhdessä esimerkiksi niin, että toinen maksaa suuremman osan kauppahinnasta, on perusteltua kirjata osuudet tätä vastaaviksi. Lahjoitukseen perustuvassa yhteisomistuksessa lahjoittaja saa puolestaan itse päättää, missä suhteessa omistus jakautuu.
Omistusosuudet vaikuttavat suoraan oikeuksiin ja velvollisuuksiin. Kiinteistöön kohdistuvat verot, hoitokulut ja muut maksut jakautuvat lähtökohtaisesti omistusosuuksien suhteessa, ellei muuta ole sovittu. Sama periaate koskee myöhemmin mahdollista myyntituottoa: jos asunto myydään, tuotto jaetaan omistusosuuksien mukaan.
Varainsiirtovero maksetaan myös omistusosuuksien mukaisesti. Jokainen ostaja vastaa oman osuutensa verosta erikseen. Asunto-osakeyhtiön osakkeiden kaupassa varainsiirtovero on 1,5 prosenttia velattomasta kauppahinnasta ja kiinteistön luovutuksessa 3 prosenttia kauppahinnasta. Ensiasunnon ostajien varainsiirtoverovapautus poistui 1.1.2024 alkaen, joten kaikki ostajat maksavat veroa samalla tavalla riippumatta siitä, onko kyseessä ensimmäinen asunto. Ajantasaiset verokannat löytyvät Verohallinnon varainsiirtoverosivulta.
Mitä yhteisomistussopimukseen kannattaa kirjata?
Yhteisomistussopimukseen kannattaa kirjata ainakin kustannusten jako, päätöksentekotapa, käyttövuorot sekä menettelytapa yhteisomistussuhteen purkamiseksi. Sopimus on parasta tehdä heti yhteisomistussuhteen alussa, kun erimielisyyksiä ei vielä ole syntynyt.
Sopimus voidaan tehdä vapaamuotoisesti, mutta kirjallinen muoto on aina suositeltava. Selkeä kirjallinen sopimus suojaa kaikkia osapuolia, jos elämäntilanteet myöhemmin muuttuvat. Yhteisomistajien välinen sopimus on erityisen tärkeä silloin, kun omistajat eivät ole aviopuolisoita tai muuten lähisukulaisia.
Sopimuksessa on hyvä käsitellä ainakin seuraavat asiat:
- Omistusosuuksien suuruus ja niiden kirjaaminen
- Kustannusten jako kuukausittaisten laskujen ja remonttien osalta
- Päätöksentekoprosessi isommissa asioissa
- Etuosto- tai lunastusehto, jos toinen haluaa myydä osuutensa
- Menettelytapa yhteisomistuksen purkamiseksi
- Miten sopimusta voidaan muuttaa myöhemmin
Kiinteistön yhteisomistuksessa voidaan tehdä myös hallinnanjakosopimus, joka on erityisen hyödyllinen esimerkiksi paritaloissa. Hallinnanjakosopimus voidaan rekisteröidä Maanmittauslaitoksen kiinteistörekisteriin, jolloin se sitoo myös tulevia omistajia, jos joku sopimuksen osapuolista myy osuutensa.
Avoparien ja aviopuolisoiden kannattaa lisäksi harkita erillistä sopimusta avoeron tai avioeron varalta. Elämänmuutokset voivat tulla yllättäen, ja ennalta sovitut pelisäännöt tekevät vaikeasta tilanteesta huomattavasti helpomman kaikille osapuolille.
Mitä tapahtuu, jos toinen omistaja haluaa myydä osuutensa?
Jos toinen yhteisomistaja haluaa myydä osuutensa, hänellä on lähtökohtaisesti oikeus tehdä se ilman muiden suostumusta. Oman osuuden voi myydä, pantata tai muuten luovuttaa vapaasti. Sen sijaan koko asunnon myyminen vaatii kaikkien yhteisomistajien yksimielisen päätöksen.
Käytännössä helpoin vaihtoehto on tarjota osuutta ensin toiselle yhteisomistajalle. Tämä on suositeltavaa jo siksi, että ulkopuolinen ostaja voi olla hankala tilanne kaikille: kukaan ei välttämättä halua jakaa kotia tuntemattoman kanssa. Jos sopimukseen on kirjattu etuosto-oikeus, on muilla omistajilla oikeus lunastaa osuus sovitulla menettelyllä ennen kuin se myydään ulkopuoliselle.
Hinnan määrittäminen on usein haasteellisin vaihe. Erimielisyyttä syntyy tyypillisesti siitä, mikä on asunnon käypä arvo ja miten mahdolliset toisen osapuolen kustantamat remontit otetaan huomioon. Tällaisissa tilanteissa puolueeton kiinteistönvälittäjä voi arvioida asunnon markkina-arvon, mikä usein auttaa löytämään yhteisen sävelen nopeammin.
Jos asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksessä on lunastuslauseke, kannattaa se tarkistaa ennen osuuden myymistä. Lunastuslauseke tarkoittaa, että yhtiöllä tai muilla osakkeenomistajilla voi olla oikeus lunastaa osake, kun omistusoikeus siirtyy yhtiön ulkopuoliselle taholle. Asunto-osakkeiden lunastuslauseketta koskevat säännökset löytyvät asunto-osakeyhtiölaista (1599/2009).
Miten yhteisomistus puretaan, jos omistajat eivät pääse sopuun?
Jos yhteisomistajat eivät pääse yhteisymmärrykseen asunnon myynnistä tai muista järjestelyistä, asiaa voidaan hakea ratkaistavaksi käräjäoikeudelta. Tuomioistuin voi määrätä uskotun miehen tai pesänjakajan, jonka tehtävänä on ensin etsiä sovinnollinen ratkaisu ja tarvittaessa hakea lupa myydä omaisuus.
Prosessi etenee käytännössä niin, että myyntiä haluava yhteisomistaja hakee käräjäoikeudelta yhteisomistussuhteen purkua yhteisomistuslain (180/1958) nojalla. Oikeuden määräämä uskottu mies pyrkii ensin saamaan osapuolet sopimukseen. Jos sovintoa ei synny, hänellä on viimesijaisena keinona oikeus hakea myyntilupaa ja myydä asunto.
Viimeisenä vaihtoehtona on omaisuuden myynti julkisella huutokaupalla. Tämä on yleisesti ottaen kaikkein epäedullisin vaihtoehto kaikille osapuolille, sillä huutokaupassa saatava hinta jää usein selvästi alle normaalin markkinahinnan. Tämä on keskeinen syy siihen, miksi yhteisomistussopimus ja hyvät välit kannattaa ylläpitää.
Kiinteistön kohdalla on tietyissä tilanteissa mahdollista myös fyysinen jako halkomistoimituksella. Tämä tulee kyseeseen lähinnä suurempien maa-alueiden, maatilojen tai usean loma-asunnon kiinteistöjen kohdalla, ei tyypillisessä kaupunkiasunnossa. Avioerotilanteessa yhteisen asunnon myynti voidaan toteuttaa osana ositusta, ja tarvittaessa tuomioistuin voi määrätä pesänjakajan päättämään myynnistä.
Miten yhteisomistus eroaa asunto-osakeyhtiön osakkeiden yhteisomistuksesta?
Kiinteistön yhteisomistuksessa ja asunto-osakeyhtiön osakkeiden yhteisomistuksessa on merkittäviä eroja niin lainsäädännön, kaupantekotavan kuin hallinnon osalta. Asunto-osakkeet ovat irtainta omaisuutta, ja niiden kauppaa säätelee asuntokauppalaki (843/1994), kun taas kiinteistöjä koskee maakaari (540/1995). Tämä lainsäädännöllinen ero on keskeinen, sillä se vaikuttaa kaupantekotapaan, muotovaatimuksiin ja ostajan suojaan.
Kiinteistön yhteisomistus
Kiinteistön kauppa vaatii maakaaren mukaisen määrämuodon: kauppa on tehtävä kirjallisesti kaupanvahvistajan vahvistamana tai sähköisesti Maanmittauslaitoksen kiinteistökaupan verkkopalvelussa. Yhteisomistajat omistavat kiinteistöstä omat määräosuutensa, jotka kirjataan lainhuutotodistukseen. Kiinteistön yhteisomistuksessa voidaan tehdä hallinnanjakosopimus, joka määrittelee, kuka hallitsee mitäkin osaa kiinteistöstä fyysisesti.
Asunto-osakkeiden yhteisomistus
Asunto-osakeyhtiön osakkeiden yhteisomistuksessa omistajat omistavat yhdessä koko osakesarjan. Osakkeita ei jaeta omistajien kesken, vaan yhteisomistajat käyttävät osakkeenomistajan oikeuksia yhteisen edustajan kautta. Tämä tarkoittaa esimerkiksi sitä, että yhtiökokouksessa ääniä ei voida jakaa omistajien kesken, vaan edustaja käyttää ne yhdessä.
Asunto-osakkeiden omistus rekisteröidään Maanmittauslaitoksen huoneistotietojärjestelmään. Lisäksi asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksessä voi olla lunastuslauseke, jota ei kiinteistöihin sovelleta. Varainsiirtovero on myös erilainen: asunto-osakkeissa se on 1,5 prosenttia velattomasta kauppahinnasta ja kiinteistöissä 3 prosenttia kauppahinnasta.
Digitaalinen asuntokauppa yhteisomistuksessa – mitä DIAS tarkoittaa ostajalle?
Digitaalinen asuntokauppa eli DIAS (Digitaalinen asuntokauppa -järjestelmä) on mahdollistanut asuntokaupan sähköisesti pankkitunnuksilla ilman fyysistä kaupantekotilaisuutta. Käytännössä tämä tarkoittaa, että ostaja, myyjä ja välittäjä allekirjoittavat sähköisen kauppakirjan verkossa omilta laitteiltaan – aika ja paikka ovat vapaasti valittavissa.
DIAS-kauppa etenee pääpiirteissään seuraavasti:
- Ostotarjous hyväksytään ja välittäjä valmistelee sähköisen kauppakirjan DIAS-järjestelmään.
- Ostajan asuntolaina tai omat säästöt tulee olla valmiina omassa pankissa ennen kaupantekoa – varat siirtyvät suoraan järjestelmän kautta myyjälle kaupantekopäivänä.
- Kaikki osapuolet tunnistautuvat palveluun pankkitunnuksillaan ja allekirjoittavat sähköisen kauppakirjan vahvalla sähköisellä tunnistautumisella.
- Varainsiirtovero hoituu DIAS-kaupassa automaattisesti: järjestelmä laskee veron määrän ja tilittää sen Verohallinnolle kaupanteon yhteydessä, joten ostajan ei tarvitse huolehtia ilmoittamisesta erikseen.
- Omistuksen siirto ja kirjaukset Maanmittauslaitoksen huoneistotietojärjestelmään tapahtuvat automaattisesti kaupanteon jälkeen.
DIAS-kaupan nopeus on yksi sen selkeimmistä eduista. Kun kauppakirja on valmisteltu ja osapuolet ovat valmiita, koko allekirjoitusprosessi voidaan viedä läpi samana päivänä – joskus jopa muutamassa tunnissa. Koko DIAS-prosessi tarjouksen hyväksymisestä kaupantekoon kestää tyypillisesti muutamasta päivästä noin kahteen viikkoon riippuen osapuolten aikatauluista ja rahoitusjärjestelyistä.
Yhteisomistuksen kannalta on tärkeää huomioida yksi käytännön rajoitus: DIAS-sähköinen kauppa edellyttää, että kaikilla kaupan osapuolilla – sekä myyjillä että ostajilla – on tili samassa pankissa. Jos yhteisomistajilla on eri pankit, kauppa tehdään perinteisellä kirjallisella menettelyllä. Tämä kannattaa selvittää välittäjän kanssa jo ennen kaupantekoprosessin käynnistämistä.
Milloin kannattaa pyytää kiinteistönvälittäjän apua yhteisomistustilanteessa?
Kiinteistönvälittäjän apu on erityisen arvokasta silloin, kun yhteisomistajat eivät pääse yksimielisyyteen asunnon arvosta tai myyntiehdoista. Puolueeton ammattilainen pystyy arvioimaan käyvän markkina-arvon tavalla, jonka molemmat osapuolet voivat hyväksyä, ja tämä usein avaa tien sovinnolliseen ratkaisuun.
Välittäjän rooli yhteisomistustilanteessa on laajempi kuin tavallisessa asuntokaupassa. Myyntiprosessissa on varmistettava, että kaikki omistajat osallistuvat päätöksentekoon ja allekirjoittavat tarvittavat asiakirjat. Ammattitaitoinen välittäjä huolehtii siitä, että prosessi etenee Kiinteistönvälitysalan Keskusliiton hyvän välitystavan ohjeen mukaisesti ja kaikkien osapuolten edut huomioiden.
Me Kotimeklareilla olemme hoitaneet tuhansia asunto- ja kiinteistökauppoja pääkaupunkiseudulla vuodesta 2002 lähtien. Yhteisomistustilanteet ovat meille tuttuja, ja osaamme neuvoa niin sopimuksiin, hinnoitteluun kuin kaupanteon käytäntöihin liittyvissä kysymyksissä. Jos harkitset asunnon ostamista yhdessä tai sinulla on jo yhteisomistustilanne, joka kaipaa selvittelyä, voit tutustua myyntikohteisiimme tai olla suoraan yhteydessä välittäjiimme.
Välittäjä huolehtii yhteisomistustilanteessa myös varainsiirtoveroilmoituksesta asunto-osakekaupan yhteydessä, mikä on yksi vähemmän tunnetuista mutta käytännössä merkittävistä eduista. Kaiken kaikkiaan ammattitaitoinen välittäjä tekee monimutkaisesta tilanteesta selkeän prosessin, jossa jokainen osapuoli tietää, mitä seuraavaksi tapahtuu.
Viimeisimmät kommentit