Pankit arvioivat asuntolainan hakijan maksukykyä tarkastelemalla tulojen ja menojen suhdetta, olemassa olevia lainoja, luottotietoja ja vakuuksia kokonaisuutena. Keskeinen kysymys on se, jääkö hakijalle riittävästi taloudellista liikkumavaraa lainan hoitamiseen myös korkojen noustessa. Alla käymme läpi kaikki maksukykyarvioinnin keskeiset osa-alueet kysymys kerrallaan.
Mitä tietoja pankki pyytää asuntolainahakemuksessa?
Asuntolainahakemuksessa pankki pyytää tietoja hakijan tuloista, menoista, olemassa olevista lainoista, säästöistä sekä työ- ja perhesuhteista. Palkansaajalta riittää yleensä viimeisin palkkalaskelma, kun taas yrittäjältä vaaditaan tilinpäätökset kahdelta viimeiseltä tilikaudelta. Tiliotteet kolmelta kuuteen viimeiseltä kuukaudelta kuuluvat myös vakiopyyntöihin.
Ostettavasta asunnosta pankki tarvitsee myyntiesitteen, pohjapiirustuksen ja tuoreen isännöitsijäntodistuksen. Hyvä uutinen on se, että hakemuksen voi tehdä myös ennen kuin sopiva asunto on löytynyt. Niin sanottu lainalupaus kertoo hakijalle etukäteen, kuinka suureen lainaan hänellä on mahdollisuus, mikä nopeuttaa ostotarjouksen tekemistä huomattavasti.
Vuodesta 2024 lähtien pankeilla on ollut lakisääteinen velvollisuus tarkistaa hakijan lainatiedot positiivisesta luottotietorekisteristä (Tulorekisteri.fi). Käytännössä tämä tarkoittaa, että hakijan ei enää tarvitse luetella jokaista lainaansa erikseen, sillä pankki saa ajantasaiset tiedot suoraan rekisteristä.
Miten tulot ja menot vaikuttavat lainan myöntämiseen?
Tulot ja menot ovat asuntolainan myöntämisen tärkein yksittäinen tekijä. Pankki laskee hakijan maksuvaraa eli sitä summaa, joka jää kuukaudessa vapaasti käytettäväksi kaikkien pakollisten menojen jälkeen. Mitä suurempi maksuvara, sitä pienempi riski pankille ja sitä todennäköisemmin laina myönnetään toivotuin ehdoin.
Pankki arvioi nimenomaan nettotuloja eli sitä, mitä palkasta jää käteen verojen jälkeen. Näistä vähennetään nykyiset lainanhoitomenot, asumiskulut, vakuutukset, ruoka ja muut säännölliset menot. Jäljelle jäävä osuus on se, jonka perusteella uuden lainan takaisinmaksukyky arvioidaan.
Yleisesti hyväksyttynä ohjeena pidetään sitä, että lainan hoitomenot eivät ylitä noin 40 prosenttia kotitalouden kuukausittaisista nettotuloista. Jos tämä raja ylittyy, pankki saattaa tarjota pienempää lainasummaa tai tiukempia ehtoja. Säästöt ja muu varallisuus parantavat kokonaiskuvaa, sillä ne toimivat puskurina yllättäviä menoja varten.
Mikä merkitys luottotiedoilla on asuntolainaa haettaessa?
Luottotiedot ovat yksi ensimmäisistä asioista, jotka pankki tarkistaa asuntolainahakemusta käsitellessään. Puhtaat luottotiedot ovat käytännössä edellytys lainan saamiselle normaalein ehdoin. Maksuhäiriömerkintä voi estää asuntolainan myöntämisen kokonaan tai johtaa tiukempiin ehtoihin, kuten korkeampaan marginaaliin tai lisävakuusvaatimuksiin.
Maksuhäiriömerkinnän omaava hakija ei saa vakuudetonta lainaa, ja asuntolainaan vaaditaan tällöin normaalia enemmän vakuuksia, kuten takaajia. Kilpailu- ja kuluttajaviraston (KKV) mukaan luottotietolaki määrittelee tarkasti, milloin maksuhäiriömerkintä voidaan tehdä ja kuinka kauan se säilyy rekisterissä. Merkintä poistuu rekisteristä pääsääntöisesti kahden tai kolmen vuoden kuluttua riippuen merkinnän tyypistä, ja velkojen maksaminen voi lyhentää säilytysaikaa.
On tärkeää erottaa toisistaan positiivinen luottotietorekisteri ja perinteinen maksuhäiriörekisteri. Positiiviseen rekisteriin tallennetaan voimassa olevat lainat ja tulot, mutta maksuhäiriömerkinnät löytyvät edelleen kaupallisista rekistereistä, kuten Suomen Asiakastiedosta. Pankit käyttävät molempia lähteitä kokonaiskuvan muodostamiseen.
Kuinka suuri omarahoitusosuus asuntolainaan tarvitaan?
Asuntolainaan tarvitaan lähtökohtaisesti vähintään kymmenen prosentin omarahoitusosuus ostettavan asunnon hinnasta. Ensiasunnon ostajilla omarahoitusosuus on viisi prosenttia, ja lainakatto on siten 95 prosenttia kohteen käyvästä arvosta. Asunnonvaihtajilla lainakatto on 90 prosenttia, jolloin omia varoja tai muita vakuuksia tarvitaan vähintään kymmenen prosenttia kauppahinnasta. Finanssivalvonnan asuntoluotonantoa koskevat säännöt määrittelevät nämä lainakattosäännökset tarkemmin.
ASP-lainaa käyttävälle ensiasunnon ostajalle omarahoitusosuus on vähintään kymmenen prosenttia. Pelkkä ostettava asunto ei myöskään yleensä riitä kattamaan koko lainasummaa vakuutena, koska pankit laskevat asunnon vakuusarvon tyypillisesti noin 70 prosenttiin sen käyvästä arvosta. Tämän ylittävään osuuteen tarvitaan lisävakuuksia.
Omarahoitusosuus voi koostua omien säästöjen lisäksi muista vakuuksista, kuten kiinteistöistä tai osakkeista. Ensiasunnon ostajille on myös mahdollista hyödyntää valtion asuntolainatakausta, joka kattaa enintään 20 prosenttia lainan määrästä. Suurempi omarahoitusosuus parantaa aina lainan saamisen mahdollisuuksia ja voi vaikuttaa positiivisesti lainan marginaaliin.
Miten korkojen nousu otetaan huomioon maksukyvyn arvioinnissa?
Pankit tekevät jokaiselle asuntolainahakijalle stressitestin, jossa maksukykyä arvioidaan merkittävästi nykyistä korkeammalla korolla. Finanssivalvonnan ohjeiden mukaan testissä käytetään vähintään kuuden prosentin korkoa 25 vuoden takaisinmaksuajalla. Testi on ollut pakollinen suomalaisille pankeille jo vuodesta 2010 lähtien.
Stressitestin logiikka on suoraviivainen: pankki laskee, pystyisikö hakija maksamaan kuukausierät, jos lainan korko nousisi nykyisestä tasosta merkittävästi. Suomessa valtaosa asuntolainoista on vaihtuvakorkoisia, joten korkoriski on todellinen. Vuosien 2022 ja 2023 nopea koronnousu osoitti konkreettisesti, miksi tämä testi on olemassa.
Kuuden prosentin stressitestikorko on Finanssivalvonnan suosittelema alaraja, ja yksittäinen pankki voi soveltaa tiukempaakin tasoa oman harkintansa mukaan. Stressitestin lisäksi hakija voi itse pienentää korkoriskiä esimerkiksi pankin tarjoamilla korkosuojaustuotteilla, joilla lainan korkotaso voidaan kiinnittää tai suojata nousua vastaan.
Voiko asuntolainaa saada ilman vakituista työsuhdetta?
Vakituinen työsuhde ei ole ehdoton edellytys asuntolainan saamiselle. Tärkein kriteeri on maksukyky eli se, että tulot ja menot ovat tasapainossa ja lainanhoito onnistuu myös tulevaisuudessa. Pankki arvioi kokonaisuutta, johon kuuluvat työhistoria, tulojen jatkuvuus ja realistiset tulevaisuudennäkymät.
Määräaikaisessa työsuhteessa olevat
Pitkä määräaikaisuus tai peräkkäiset määräaikaisuudet samalla työnantajalla voivat pankin silmissä rinnastua vakituiseen työsuhteeseen. Tietyillä aloilla pitkät määräaikaisuudet ovat alan normi, ja pankki ottaa tämän huomioon. Oleellista on toimittaa työsopimus, josta käy ilmi työsuhteen kesto ja mahdollinen jatkuvuus.
Yrittäjät ja freelancerit
Yrittäjältä pankki pyytää yleensä tilinpäätökset ja veroilmoitukset kahdelta viimeiseltä vuodelta. Keskeistä on osoittaa, että yritystoiminta on vakaa ja jatkuva. Freelancereille ja keikkatyöläisille lainan saaminen voi olla haastavampaa, mutta suurempi omarahoitusosuus, esimerkiksi 20 tai 30 prosenttia kauppahinnasta, parantaa mahdollisuuksia merkittävästi.
Digitaalinen asuntokauppa – näin DIAS-kauppa toimii käytännössä
Kun rahoitus on kunnossa ja sopiva asunto löytyy, kaupanteko voidaan hoitaa nykyään täysin sähköisesti digitaalisen asuntokaupan eli DIAS-järjestelmän kautta. DIAS (Digitaalinen AsuntoKauppa) on Maanmittauslaitoksen ylläpitämä palvelu, joka mahdollistaa asunto-osakkeiden kaupan tekemisen sähköisesti ilman fyysistä kaupantekotilaisuutta. Asunto-osakkeiden kauppaan sovelletaan asuntokauppalakia (843/1994), ja sähköinen kauppakirja korvaa perinteisen paperisen sopimuksen — kaikki osapuolet allekirjoittavat asiakirjat pankkitunnuksillaan. On tärkeää huomata, että kiinteistöjen eli tonttien ja omakotitalojen kauppaan sovelletaan maakaarta (540/1995), eikä DIAS-järjestelmä kata kiinteistönkauppaa samalla tavoin.
Mitä DIAS-kauppa edellyttää ostajalta?
Asuntokauppa sähköisesti pankkitunnuksilla on yksinkertaista, mutta edellyttää muutamia käytännön asioita:
- Suomalaiset verkkopankkitunnukset tai mobiilivarmenteen – näillä tunnistaudutaan ja allekirjoitetaan sähköinen kauppakirja.
- Asuntolainan tai omarahoituksen tulee olla valmiina omassa pankissa, sillä kauppasumma siirretään DIAS-järjestelmän kautta suoraan myyjän tilille kaupantekopäivänä.
- Ostajan pankin tulee tukea DIAS-järjestelmää – suurimmat suomalaiset pankit, kuten Nordea, OP ja Danske Bank, ovat mukana palvelussa.
Miten sähköinen asuntokauppa etenee vaihe vaiheelta?
Digitaalinen asuntokauppa etenee käytännössä seuraavasti:
- Ostotarjous hyväksytään. Myyjä hyväksyy ostajan tekemän tarjouksen, ja välittäjä käynnistää DIAS-prosessin järjestelmässä.
- Kauppakirja laaditaan sähköisesti. Kiinteistönvälittäjä kokoaa sähköisen kauppakirjan DIAS-palveluun. Ostaja ja myyjä saavat tarkastettavakseen kaikki kaupan asiakirjat etukäteen.
- Osapuolet allekirjoittavat. Ostaja, myyjä ja tarvittaessa pankin edustaja allekirjoittavat kauppakirjan sähköisesti omilla pankkitunnuksillaan – ajasta ja paikasta riippumatta.
- Kauppasumma ja varainsiirtovero maksetaan. Kauppahinta siirretään ostajan pankista järjestelmän kautta myyjälle. Asunto-osakkeen kaupassa varainsiirtovero on Verohallinnon vahvistaman verotaulukon mukaisesti kaksi prosenttia kauppahinnasta, ja se hoidetaan DIAS-järjestelmän kautta automaattisesti, jolloin ostajan ei tarvitse erikseen huolehtia sen tilittämisestä Verohallinnolle.
- Omistusoikeus siirtyy. Kun allekirjoitukset ja maksut ovat kunnossa, omistusoikeus siirtyy ostajalle saman tien ja tieto päivittyy osakehuoneistorekisteriin automaattisesti.
Kuinka kauan DIAS-kauppa kestää?
DIAS-kaupan kesto on yksi sen suurimmista eduista perinteiseen kaupantekoon verrattuna. Kun kaikki asiakirjat ovat valmiina ja osapuolet tavoitettavissa, koko prosessi voidaan viedä läpi jopa muutamassa päivässä. Tyypillisesti kaupantekopäivän sopimisesta allekirjoituksiin kuluu yhdestä kahteen viikkoa, mutta aikatauluun vaikuttavat muun muassa pankin lainaneuvottelujen eteneminen ja osapuolten käytännön järjestelyt. Koska fyysistä kokoontumista ei tarvita, aikataulun sovittaminen on huomattavasti joustavampaa kuin perinteisessä kaupassa.
Me Kotimeklareilla autamme sinua löytämään unelmiesi kodin pääkaupunkiseudulta. Kun rahoitusasiat ovat selvillä, voit tutustua myyntikohteisiimme tai tehdä ostotoimeksiantosopimuksen, jolloin ammattitaitoiset välittäjämme etsivät sopivan asunnon puolestasi. Löydät ajankohtaiset kohteet myös suoraan myynnissä olevien asuntojen listauksesta.
Viimeisimmät kommentit