Kuntotarkastus ja tekninen tarkastus ovat kaksi eri asiaa, vaikka niitä käytetään arkikielessä usein sekaisin. Kuntotarkastus on standardoitu, aistinvarainen arvio koko rakennuksen kunnosta, kun taas tekninen tarkastus tarkoittaa joko asuntokauppalaissa mainittua ostajan selonottovelvollisuuden rajaa tai syvempää, räätälöityä kuntotutkimusta tietyn rakenteen tai järjestelmän selvittämiseksi. Termien sekaantuminen voi johtaa vääriin odotuksiin ennen kauppaa, joten alla käymme läpi kummankin merkityksen selkeästi.
Mitä kuntotarkastuksessa käytännössä tutkitaan?
Asunnon kuntotarkastuksessa pätevä tarkastaja käy koko rakennuksen läpi aistinvaraisesti ja mittausvälinein rakenteita rikkomatta. Tarkastus kattaa rakenteet, pintamateriaalit sekä tekniset järjestelmät kuten lämmityksen, ilmanvaihdon, sähköt ja putkistot. Lopputuloksena syntyy kirjallinen raportti havainnoista ja toimenpidesuosituksista.
Käytännössä tarkastus etenee järjestelmällisesti ulkoa sisälle. Tarkastaja aloittaa haastattelemalla myyjää ja käymällä läpi asiakirjat kuten rakennuslupakuvat ja remonttidokumentit. Ulkopuolella silmäillään vesikatto, ulkoseinät, sokkeli ja sadevesijärjestelmät. Sisällä erityishuomio kohdistuu märkätiloihin, joissa tehdään pintakosteusmittauksia. Ulkoseinät, alapohjat ja kosteat tilat mitataan pintakosteudentunnistimella.
Tarkastus noudattaa alan yhteisiä pelisääntöjä, joista keskeinen on Rakennustiedon suoritusohje KH 90-00394. Ohje antaa tarkastajalle yksityiskohtaiset ohjeet siitä, miten kohde tulee selvittää, tarkastaa ja raportoida. Tarkastus kestää kohteessa tyypillisesti muutaman tunnin, ja loppuraportti on laajuudeltaan kymmeniä sivuja kuvineen ja perusteluineen.
Tarkastajan pätevyys kannattaa varmistaa etukäteen. Kuntotarkastajan ammattinimikettä ei ole suojattu, joten alalla toimii myös henkilöitä ilman alan koulutusta. Ammattitaitoisen tarkastajan tunnistaa esimerkiksi AKK-tutkinnosta eli asuntokaupan kuntotarkastajan pätevyydestä.
Mitä tekninen tarkastus tarkoittaa asuntokaupassa?
Tekninen tarkastus tarkoittaa asuntokaupan yhteydessä kahta eri asiaa kontekstista riippuen. Asuntokauppalaissa termi viittaa ostajan selonottovelvollisuuden rajaan: ostajan ei lähtökohtaisesti tarvitse ryhtyä erityisiin teknisiin toimenpiteisiin, kuten tehdä rakenneavauksia tai erikoismittauksia, ellei siihen ole erityistä syytä. Yleiskielessä teknisellä tarkastuksella tarkoitetaan usein kuntotarkastusta syvempää kuntotutkimusta.
Asuntokauppalain (843/1994) 6 luvun 12 § rajaa ostajan velvollisuuden niin sanottuun normaaliin huolellisuuteen. Tämä tarkoittaa, että tavallisessa asuntonäytössä ostajan ei tarvitse tehdä mittauksia, siirtää raskaita kalusteita tai avata rakenteita, ellei jokin havainto anna siihen erityistä aihetta. Jos kuntotarkastuksessa kuitenkin ilmenee viitteitä esimerkiksi kosteusvauriosta, tilanne muuttuu ja tarkempaa selvitystä voidaan edellyttää jo ennen kauppakirjan allekirjoittamista.
Yleiskielessä teknisellä tarkastuksella tai kuntotutkimuksella tarkoitetaan selvitystä, joka kohdistuu johonkin tiettyyn rakennuksen osa-alueeseen, kuten viemäriputkistoon, rakenteisiin tai sisäilmaan. Siinä voidaan käyttää rakenneavauksia, kamerakuvauksia tai tarkempia mittauksia. Tällainen tutkimus tilataan yleensä vasta, kun kuntotarkastuksessa on noussut esiin jokin epäselvä tai huolestuttava havainto.
Mikä on kuntotarkastuksen ja teknisen tarkastuksen tärkein ero?
Tärkein ero on tutkimuksen syvyys ja tarkoitus. Kuntotarkastus antaa yleiskuvan koko kiinteistön kunnosta aistinvaraisesti rakenteita rikkomatta. Tekninen tarkastus eli kuntotutkimus menee syvemmälle: se vastaa tiettyyn tekniseen kysymykseen käyttäen tarvittaessa rakenneavauksia, kamerakuvauksia tai erikoismittauksia.
Käytännössä ero näkyy selkeimmin siinä, mitä kumpikin pystyy paljastamaan. Kuntotarkastus kartoittaa koko kohteen pintapuolisesti ja tunnistaa riskikohdat. Kuntotutkimus taas selvittää, onko jossakin tietyssä kohdassa todellinen vaurio ja mikä sen syy ja laajuus on. Kuntotarkastus on siis koko talon yleiskartoitus, kuntotutkimus on tiettyyn kysymykseen vastaava syväsukellus.
Termistön kanssa kannattaa olla tarkkana. Kiinteistönvälitysalan Keskusliiton (KVKL) hyvän välitystavan ohje täsmentää, että suositeltava tarkastus asuntokaupassa on nimenomaan asuntokaupan kuntotarkastus, joka tehdään alan suoritusohjeiden mukaisesti. Kuntoarvio, kuntotutkimus ja kuntotarkastus ovat kaikki eri asioita, ja niiden sekoittaminen voi johtaa vääriin odotuksiin kaupan molemmilla osapuolilla.
Kumpi tarkastus kannattaa teettää ennen asuntokauppaa?
Useimmissa asuntokaupoissa kannattaa lähteä liikkeelle asuntokaupan kuntotarkastuksesta. Se antaa selkeän kokonaiskuvan kohteen kunnosta ja nostaa esiin mahdolliset ongelma-alueet. Kuntotutkimus on tarpeen vasta, jos kuntotarkastuksessa ilmenee jokin epäselvä tai huolestuttava havainto, joka vaatii tarkempaa selvitystä.
Kuntotarkastus ei ole asuntokaupassa pakollinen, mutta se on vahvasti suositeltava. Tarkastus kannattaa teettää ennen asuntolainan hakemista, sillä pankki saattaa pyytää kuntotarkastusraportin ennen lainapäätöstä. Jos tarjous tehdään ennen tarkastusta, on viisasta kirjata tarjoukseen purkuehto siltä varalta, että tarkastuksessa ilmenee kauppahintaan vaikuttavia seikkoja.
Myyjän näkökulmasta kuntotarkastuksen teettäminen ennen myynnin aloittamista on yhä suositumpi tapa. Kun raportti on valmiina heti myynnin alkaessa, ostajaehdokkaat näkevät kohteen kunnon rehellisesti heti ensi hetkestä. Tämä nopeuttaa kaupantekoa ja vähentää ehtojen määrää tarjouksissa. Me Kotimeklareilla neuvomme asiakkaitamme tarkastuksen ajoituksessa osana myyntiprosessin suunnittelua.
Vanhemmissa rakennuksissa, erityisesti ennen 2000-lukua rakennetuissa, kannattaa valita tarkastaja, jolla on kokemusta kosteus- ja mikrobivaurioituneiden rakennusten tutkimisesta. Tällaisissa kohteissa kuntotarkastuksen täydentäminen kohdennetulla kuntotutkimuksella voi olla perusteltua jo alkuvaiheessa.
Voiko kuntotarkastus paljastaa piileviä virheitä?
Kuntotarkastus ei pysty paljastamaan kaikkia piileviä virheitä, koska se on pintapuolinen tarkastus rakenteita rikkomatta. Rakenteiden sisäiset vauriot, kuten homevauriot seinärakenteissa, eivät näy aistinvaraisessa tarkastuksessa, ellei niistä ole pinnalle havaittavia merkkejä. Kuntotarkastus vähentää kuitenkin merkittävästi riitatilanteiden riskiä.
On tärkeää erottaa toisistaan asunto-osakkeen ja kiinteistön kauppa, sillä niihin sovelletaan eri lainsäädäntöä. Asunto-osakkeen kauppaan sovelletaan asuntokauppalakia (843/1994), kun taas kiinteistön kauppaan sovelletaan maakaarta (540/1995). Myyjän vastuu piilevistä virheistä määräytyy sovellettavan lain mukaan: asunto-osakkeen kaupassa ostajan reklamaatioaika on kaksi vuotta luovutuksesta, kiinteistön kaupassa viisi vuotta luovutuksesta.
Kuntotarkastus ei poista myyjän tiedonantovelvollisuutta eikä ostajan selonottovelvollisuutta, eikä se muuta vastuusuhteita sellaisten vaurioiden osalta, jotka eivät tarkastuksessa selviä. Korkein oikeus on ratkaisukäytännössään todennut, että jos kuntotarkastusraportista ei käy ilmi mitään epäilyttävää, ostajalla ei ole velvollisuutta ryhtyä rakenteita rikkoviin toimenpiteisiin. Tämä suojaa ostajaa tilanteissa, joissa piilevä virhe paljastuu vasta kaupan jälkeen.
Kuntotarkastuksen teettäminen on siis molempien osapuolten etu: se dokumentoi kohteen tilan kaupantekohetkellä, selkeyttää vastuusuhteita ja vähentää jälkikäteisten riitojen riskiä. Kilpailu- ja kuluttajavirasto suosittelee kuntotarkastusta osana huolellista asuntokauppaa – lisätietoa löytyy KKV:n asuntokauppaohjeista. Jos kaipaat apua asunnon ostoprosessissa tai haluat tietää, mitä muita asioita kannattaa selvittää ennen kauppaa, voit tutustua myyntikohteisiimme tai ottaa yhteyttä välittäjiimme suoraan.
Digitaalinen asuntokauppa (DIAS) – näin kauppa tehdään sähköisesti
Kuntotarkastuksen jälkeen, kun päätös kaupasta on kypsymässä, kannattaa tutustua myös siihen, miten itse kaupanteko voidaan nykyisin hoitaa kokonaan sähköisesti. Digitaalinen asuntokauppa eli DIAS on Maanmittauslaitoksen ylläpitämä palvelu, jonka kautta asuntokauppa on mahdollista hoitaa sähköisesti pankkitunnuksilla alusta loppuun ilman fyysistä kaupantekohetkeä.
Mikä DIAS on ja mitä hyötyä siitä on ostajalle?
DIAS on Maanmittauslaitoksen ylläpitämä virallinen sähköinen järjestelmä kiinteistön ja asunto-osakkeen kaupantekoon. Se kokoaa kaupan kaikki osapuolet – ostajan, myyjän, välittäjän ja pankin – samaan digitaaliseen ympäristöön. Ostajan näkökulmasta järjestelmä tuo useita käytännön etuja:
- Kauppakirja allekirjoitetaan sähköisesti pankkitunnuksilla – ei tarvita notaaria eikä fyysistä tapaamista.
- Varainsiirtovero maksetaan automaattisesti kaupanteon yhteydessä järjestelmän kautta, eikä ostajan tarvitse hoitaa sitä erikseen.
- Lainhuuto tai osakerekisteri-ilmoitus siirtyy eteenpäin automaattisesti heti kaupan vahvistuttua.
- Kauppakirja ja kaikki asiakirjat säilyvät sähköisessä arkistossa helposti saatavilla.
Miten sähköinen asuntokauppa etenee käytännössä?
DIAS-kaupan kulku on selkeä ja johdonmukainen. Välittäjä valmistelee sähköisen kauppakirjan järjestelmään sen jälkeen, kun ostotarjous on hyväksytty ja kaupan ehdoista on sovittu. Tämän jälkeen prosessi etenee pääpiirteissään seuraavasti:
- Kauppakirjan valmistelu: Välittäjä syöttää kaupan tiedot DIAS-järjestelmään ja liittää mukaan tarvittavat asiakirjat, kuten isännöitsijäntodistuksen ja kuntotarkastusraportin.
- Rahoituksen vahvistaminen: Ostajan asuntolaina tai omat säästöt tulee olla valmiina pankissa ennen allekirjoitusvaihetta. Pankki liittyy kauppaan järjestelmän kautta ja vahvistaa rahoituksen.
- Allekirjoitus pankkitunnuksilla: Ostaja ja myyjä allekirjoittavat sähköisen kauppakirjan omilla pankkitunnuksillaan järjestelmässä. Allekirjoitus on oikeudellisesti täysin pätevä.
- Kauppahinnan maksu ja varainsiirtovero: Rahat siirtyvät automaattisesti myyjälle kaupanteon yhteydessä, ja varainsiirtovero tilitetään suoraan Verohallinnolle järjestelmän kautta. Voimassa olevat varainsiirtoveroprosentit löytyvät Verohallinnon sivuilta.
- Omistusoikeuden siirtyminen: Lainhuuto tai osakerekisterimerkintä rekisteröidään automaattisesti, jolloin omistusoikeus siirtyy ostajalle viivytyksettä.
Mitä ostajalta vaaditaan DIAS-kauppaan?
DIAS-kauppaan osallistuminen on teknisesti yksinkertaista, mutta muutama asia tulee olla kunnossa etukäteen:
- Pankkitunnukset: Allekirjoitus tapahtuu vahvalla sähköisellä tunnistautumisella, kuten verkkopankkitunnuksilla tai mobiilivarmenteella.
- Rahoitus valmiina: Asuntolaina tai omat varat tulee olla järjestelty ja pankissa vahvistettuna ennen kaupantekopäivää.
- Sähköpostiosoite: Järjestelmä lähettää allekirjoituskutsun ja kaupan asiakirjat sähköpostitse, joten toimiva sähköpostiosoite on välttämätön.
Kauanko DIAS-kauppa kestää?
DIAS-kaupan kesto vaihtelee tapauskohtaisesti, mutta tyypillisesti koko prosessi tarjousvaiheen hyväksymisestä allekirjoitukseen kestää muutamasta päivästä noin kahteen viikkoon. Tähän vaikuttavat muun muassa pankin käsittelyaika rahoituksen vahvistamisessa sekä se, kuinka nopeasti kaikki osapuolet allekirjoittavat asiakirjat järjestelmässä. Itse allekirjoitusvaihe on nopea: kun kauppakirja on valmisteltu ja kaikki osapuolet ovat saaneet kutsun järjestelmään, allekirjoitus onnistuu parhaimmillaan saman päivän aikana. Varainsiirtoveron tilittäminen ja omistusoikeuden rekisteröinti tapahtuvat automaattisesti pian kaupanteon jälkeen, joten ostajan ei tarvitse huolehtia erillisistä jälkitoimenpiteistä.
Digitaalinen asuntokauppa sopii erityisen hyvin kiireisille ostajille ja tilanteisiin, joissa osapuolet sijaitsevat eri paikkakunnilla. Välittäjämme osaavat neuvoa, sopiiko DIAS-kauppa juuri sinun tilanteeseesi – ota rohkeasti yhteyttä tai tutustu myyntikohteisiimme.
Viimeisimmät kommentit