Varainsiirtovero on valtion perimä vero, jonka asunnon ostaja maksaa aina, kun kiinteistön tai asunto-osakkeen omistusoikeus siirtyy kaupan yhteydessä. Vuonna 2026 veron suuruus on 1,5 % asunto-osakkeen velattomasta kauppahinnasta ja 3 % kiinteistön kauppahinnasta. Tässä artikkelissa käymme läpi kaikki keskeisimmät varainsiirtoveroon liittyvät kysymykset ostajan näkökulmasta.
Kuinka paljon varainsiirtoveroa asunnosta maksetaan?
Varainsiirtoveron prosentti riippuu siitä, ostatko asunto-osakkeen vai kiinteistön. Kerrostalo- tai rivitaloasunnosta maksat 1,5 % velattomasta kauppahinnasta. Omakotitalosta, tontista tai kesämökistä maksat 3 % kauppahinnasta. Verovelvollinen on aina ostaja, ei myyjä.
Käytännön esimerkki havainnollistaa eron hyvin: jos ostat 200 000 euron omakotitalon, varainsiirtovero on 6 000 euroa. Saman hintaluokan kerrostaloasunnosta vero olisi puolet siitä. Asunto-osakkeen edullisempi veroprosentti koskee myös rivitalohuoneistoja, liikehuoneistoja ja autopaikkaosakkeiden kaltaisia arvopapereita.
Nykyiset veroprosentit ovat olleet voimassa vuoden 2024 alusta lähtien, jolloin varainsiirtoverolakia uudistettiin ja prosentteja laskettiin aiemmasta. Uudet prosentit koskevat kauppoja, joissa kauppakirja on allekirjoitettu 12.10.2023 tai sen jälkeen.
Milloin varainsiirtovero pitää maksaa asuntokaupassa?
Maksuajankohta riippuu siitä, onko kyseessä asunto-osake vai kiinteistö, ja tehdäänkö kauppa välittäjän avulla vai yksityisesti. Asunto-osakkeesta vero on maksettava kahden kuukauden kuluessa kauppakirjan allekirjoittamisesta. Kiinteistökaupassa maksuaika on kuusi kuukautta, mutta vero on maksettava viimeistään lainhuutoa haettaessa.
Kun kauppa tehdään kiinteistönvälittäjän kautta, varainsiirtovero maksetaan käytännössä kaupantekotilaisuuden yhteydessä. Välittäjä myös antaa varainsiirtoveroilmoituksen Verohallinnolle asunto-osakekaupassa. Kiinteistökaupassa ostaja antaa ilmoituksen itse, vaikka välittäjä olisi mukana kaupassa.
Digitaalisessa asuntokaupassa ei ole perinteistä kaupantekotilaisuutta, vaan osapuolet allekirjoittavat kauppakirjan sähköisesti. Tällöin varainsiirtovero katsotaan maksetuksi ajallaan, kun se suoritetaan seitsemän päivän kuluessa siitä, kun kaikki osapuolet ovat allekirjoittaneet kauppakirjan. Maksutiedot ja viitenumeron saa kätevästi Verohallinnon OmaVero-palvelusta, ja ne kannattaa selvittää jo ennen kaupantekotilaisuutta.
Myöhästymisestä seuraa korotus: kiinteistökaupassa maksamaton vero voi kasvaa enimmillään kaksinkertaiseksi, jos lainhuudon hakeminen viivästyy. Aikatauluissa pysyminen on siis selkeästi ostajan edun mukaista.
Kuka on vapautettu varainsiirtoverosta?
Varainsiirtoverosta on vapautettu vain harvoissa tilanteissa. Perintönä, testamentilla tai lahjana saadusta omaisuudesta ei makseta varainsiirtoveroa. Ensiasunnon ostajien verovapautus sen sijaan poistui kokonaan vuoden 2024 alusta, joten vuonna 2026 kaikki ostajat maksavat veroa samalla tavalla iästä tai aiemmasta asuntojen omistushistoriasta riippumatta.
Vapautuksia on kuitenkin useita erityistilanteita varten. Osituksessa saadusta omaisuudesta veroa maksetaan vain siltä osin kuin vastikkeena on käytetty jaettavan omaisuuden ulkopuolisia varoja. Perinnönjaossa vapautus koskee tilanteita, joissa perillinen ei maksa muille perillisille pesän ulkopuolista rahaa. Myös arvopaperipörssistä ostetut osakkeet ja asumisoikeusasunnon siirto ovat varainsiirtoverosta vapaita.
Jos laskennallinen vero jää alle kymmenen euron, sitä ei tarvitse maksaa, mutta ilmoitus Verohallinnolle on silti tehtävä. Tämä on käytännössä hyvin harvinainen tilanne asuntokaupassa.
Lasketaanko varainsiirtovero velattomasta hinnasta vai kauppahinnasta?
Asunto-osakkeen varainsiirtovero lasketaan aina velattomasta hinnasta, joka tarkoittaa kauppahinnan ja asuntoon kohdistuvan yhtiölainaosuuden summaa. Kiinteistökaupassa vero lasketaan sovitusta kauppahinnasta, koska kiinteistöihin ei yleensä kohdistu yhtiölainaa.
Tämä on tärkeä yksityiskohta, jonka moni ostaja unohtaa. Jos asunnon myyntihinta on 200 000 euroa ja siihen kohdistuu 30 000 euron yhtiölainaosuus, varainsiirtovero lasketaan 230 000 euron pohjalta. Sillä ei ole merkitystä, maksaako ostaja yhtiölainaosuuden pois heti kaupanteon yhteydessä vai kuukausittaisina lyhennyksinä. Veron peruste on aina velaton hinta.
Uudiskohteissa tilanne on hieman erilainen: jos kauppa tehdään rakentamisen aikana tai sitä ennen, veron perusteeseen lasketaan mukaan myös rakentamisaikainen velkaosuus, joka kohdistuu osakkeisiin rakennuksen valmistuessa. Kauppakirjassa on asuntokauppalain mukaan ilmoitettava velaton hinta, jos se poikkeaa myyntihinnasta, joten ostajan on helppo tarkistaa oikea veropohja suoraan asiakirjoista.
Voiko varainsiirtoveron vähentää verotuksessa?
Varainsiirtoveroa ei voi vähentää suoraan tuloverotuksessa. Se ei ole kotitalousvähennyksen tai asuntolainan korkovähennyksen kaltainen suora vähennys. Sen sijaan varainsiirtovero lisätään asunnon hankintamenoon, mikä pienentää myöhemmin mahdollista myyntivoittoa ja siten luovutusvoittoveroa asuntoa myytäessä.
Käytännössä tämä tarkoittaa, että varainsiirtovero tuottaa verosäästön vasta asuntoa myydessä. Jos ostat asunnon ja maksat siitä varainsiirtoveroa, tuo summa lisätään hankintahintaan. Kun asunto myöhemmin myydään, verotettava voitto lasketaan myyntihinnan ja tämän korotetun hankintamenon erotuksena, jolloin varainsiirtovero pienentää voittoa ja sitä kautta veroa.
Tähän liittyy yksi tärkeä poikkeus: jos myyntivoittoa laskettaessa käytetään hankintameno-olettamaa todellisen hankintamenon sijaan, varainsiirtoveroa ei voi enää vähentää erikseen. Hankintameno-olettama on joko 20 tai 40 prosenttia myyntihinnasta omistusajasta riippuen, ja se korvaa kaikki todelliset hankintakulut kokonaisuudessaan. Verohallinnon ohjeistus varainsiirtoverosta selventää tätä laskentalogiikkaa tarkemmin.
Digitaalinen asuntokauppa ja varainsiirtovero – näin DIAS toimii käytännössä
Yhä useampi asuntokauppa tehdään nykyään kokonaan sähköisesti DIAS-järjestelmän kautta. DIAS (Digitaalinen asuntokauppa) on Maanmittauslaitoksen ja pankkien yhteinen palvelualusta, joka mahdollistaa koko asuntokaupan – tarjouksesta kauppakirjan allekirjoitukseen ja rahojen siirtoon – hoitamisen verkossa. Asuntokauppa sähköisesti pankkitunnuksilla on turvallinen ja virallisesti hyväksytty tapa ostaa asunto ilman fyysistä kaupantekotilaisuutta.
Digitaalinen asuntokauppa sopii sekä asunto-osakkeiden että kiinteistöjen kauppaan. Ostajalta vaaditaan käytännössä seuraavat asiat:
- Suomalaiset verkkopankkitunnukset tai mobiilivarmenteen käyttömahdollisuus vahvaa tunnistautumista varten
- Asuntolaina tai omat säästöt valmiina omassa pankissa ennen kaupan allekirjoittamista
- Pankin myöntämä lainasitoumus, jos kauppa rahoitetaan asuntolainalla – pankki liittyy prosessiin mukaan DIAS-järjestelmän kautta
Miten sähköinen asuntokauppa etenee vaihe vaiheelta?
DIAS-prosessi etenee käytännössä seuraavasti:
- Tarjouksen hyväksyminen: Ostaja tekee tarjouksen ja myyjä hyväksyy sen. Välittäjä avaa DIAS-kaupan järjestelmässä.
- Kauppakirjan laadinta: Välittäjä kokoaa sähköisen kauppakirjan järjestelmään. Kaikki osapuolet – ostaja, myyjä ja tarvittaessa pankki – pääsevät tarkastelemaan asiakirjoja omilla tunnuksillaan.
- Allekirjoitukset: Ostaja ja myyjä allekirjoittavat sähköisen kauppakirjan pankkitunnuksillaan tai mobiilivarmenteella. Allekirjoitukset ovat oikeudellisesti sitovia.
- Rahojen siirto: Pankki siirtää kauppahinnan automaattisesti myyjälle, kun kaikki allekirjoitukset ovat kunnossa. Erillistä käteismaksua tai tilisiirtoa ostajan ei tarvitse tehdä erikseen.
- Varainsiirtovero: DIAS-kaupassa varainsiirtovero maksetaan seitsemän päivän kuluessa siitä, kun kauppakirja on saanut kaikki allekirjoitukset. Veron viitenumeron ja maksutiedot löydät Verohallinnon OmaVero-palvelusta.
Kuinka kauan DIAS-kauppa kestää?
DIAS kaupan kesto vaihtelee tapauskohtaisesti, mutta tyypillisesti koko prosessi tarjouksen hyväksymisestä allekirjoitettuun kauppakirjaan kestää muutamasta päivästä noin kahteen viikkoon. Aikaa kuluu eniten kauppakirjan tarkistamiseen, pankin lainasitoumusten vahvistamiseen ja osapuolten aikataulujen yhteensovittamiseen – ei niinkään itse allekirjoittamiseen, joka hoituu minuuteissa. Verrattuna perinteiseen kaupantekotilaisuuteen DIAS on usein nopeampi vaihtoehto, koska osapuolten ei tarvitse saapua samaan paikkaan samaan aikaan.
Digitaalinen asuntokauppa on tuonut merkittävän helpotuksen erityisesti tilanteisiin, joissa ostaja tai myyjä asuu eri paikkakunnalla tai ulkomailla. Koko kauppa hoituu tietoturvallisesti verkossa, ja asiakirjat säilyvät sähköisessä muodossa kaikkien osapuolten saatavilla.
Me Kotimeklareilla autamme sinua ymmärtämään asuntokaupan kustannukset kokonaisuudessaan, varainsiirtovero mukaan lukien. Jos etsit asuntoa pääkaupunkiseudulta, tutustu myyntikohteisiimme tai katso mitä meillä on juuri nyt myynnissä ja ota yhteyttä asiantuntevaan välittäjäämme.
Viimeisimmät kommentit