Asunnon osto sisältää useita pakollisia ja vapaaehtoisia kuluja, jotka voivat nousta yhteensä 3–8 prosenttiin asunnon kauppahinnasta. Tärkeimmät kulut ovat varainsiirtovero, pankkikulut, mahdollinen kiinteistönvälityspalkkio sekä erilaiset todistukset ja selvitykset. Budjettiin kannattaa varata myös muuttokuluja ja mahdollisia korjauksia varten.
Mitä kuluja asunnon ostoon liittyy ja kuinka paljon rahaa tarvitset?
Asunnon ostoon liittyvät kulut jakautuvat pakollisiin ja vapaaehtoisiin kuluihin, joiden kokonaissumma on tyypillisesti 3–8 prosenttia asunnon kauppahinnasta. Pakollisia kuluja ovat varainsiirtovero, pankin lainakulut sekä erilaiset todistukset. Vapaaehtoisia kuluja voivat olla esimerkiksi kuntotarkastus ja kiinteistönvälityspalkkio.
Budjettia laatiessa kannattaa varautua siihen, että kulut voivat vaihdella merkittävästi asunnon sijainnin, iän ja kunnon mukaan. Ensikertalaisen kannattaa varata ylimääräistä rahaa yllättäviin kuluihin, sillä asunnon osto sisältää usein odottamattomia menoja. Rahoitussuunnitelmassa tulisi huomioida myös se, että osa kuluista maksetaan ennen kaupan vahvistamista.
Mikä on varainsiirtovero ja kuinka se lasketaan?
Varainsiirtovero on asunto-osakkeiden kaupoissa 1,5 prosenttia velattomasta kauppahinnasta ja kiinteistöjen kaupoissa 3 prosenttia kauppahinnasta. Asunto-osakkeiden kaupassa vero lasketaan kauppakirjaan merkityn velattoman kauppahinnan perusteella. Kiinteistöjen osalta sovelletaan maakaarta (Maakaari 540/1995), kun taas asunto-osakkeiden kauppa perustuu asuntokauppalakiin (Asuntokauppalaki 843/1994). Vero maksetaan Verohallinnolle kahden kuukauden kuluessa kaupan tekemisestä. Ajantasaiset verotiedot löydät Verohallinnon varainsiirtovero-sivulta.
Huomioitavaa on, että ensiasunnonostajien varainsiirtoverovapautus on poistunut 1.1.2024 alkaen, joten kaikki ostajat maksavat varainsiirtoveron asunnon tyypistä riippuvan verokannan mukaisesti. Varainsiirtovero on yksi merkittävimmistä asunnon ostoon liittyvistä kuluista, joten sen huomioiminen budjetissa on välttämätöntä.
Veron maksaminen tapahtuu Verohallinnon OmaVero-verkkopalvelussa. Maksun yhteydessä tarvitaan kauppakirja ja mahdolliset muut kauppaan liittyvät asiakirjat. Mikäli asuntokauppa tehdään sähköisesti DIAS-palvelun kautta, varainsiirtovero hoituu kätevästi osana digitaalista prosessia – järjestelmä laskee veron automaattisesti ja ohjaa ostajan maksamaan sen suoraan kaupanteon yhteydessä.
Kuinka paljon kiinteistönvälityspalkkio maksaa ostajalle?
Suomessa kiinteistönvälityspalkkion maksaa pääsääntöisesti myyjä, ei ostaja. Palkkio on tyypillisesti 3–5 prosenttia kauppahinnasta plus arvonlisävero. Ostaja maksaa välityspalkkiota vain erityistapauksissa, kuten ostajan välittäjä -palvelussa tai tietyissä vuokra-asuntojen välitystilanteissa. Kiinteistönvälitysalan hyvää välitystapaa ja palkkiokäytäntöjä valvoo Kiinteistönvälitysalan Keskusliitto (KVKL).
Ostajan välittäjä -palvelussa ostaja voi palkata oman välittäjän etsimään sopivaa asuntoa ja neuvottelemaan kauppaehdoista. Tällöin ostaja maksaa oman välittäjänsä palkkion, joka on yleensä kiinteä summa tai pienempi prosenttiosuus kauppahinnasta. Tämä palvelu on harvinaisempi Suomessa kuin monissa muissa maissa.
Vuokra-asuntojen välityksessä ostaja saattaa joutua maksamaan välityspalkkion, joka on tyypillisesti yhden kuukauden vuokran suuruinen. Tämä koskee tilanteita, joissa vuokralainen hakee asuntoa välittäjän kautta. Kuluttajansuojaan ja välityspalkkioihin liittyvissä epäselvyyksissä voi kääntyä Kilpailu- ja kuluttajaviraston (KKV) puoleen.
Mitä pankkikuluja ja lainakuluja asunnon ostoon liittyy?
Asuntolainan kulut sisältävät toimitusmaksun (200–500 euroa), panttikirjan lunastusmaksun ja vakuutukset. Lisäksi tulevat lainanlyhennys- ja korkomaksut sekä mahdollinen luottovakuutus. Yhteensä pankkikulut voivat olla 1 000–3 000 euroa riippuen lainan määrästä ja pankin hinnoittelusta.
Toimitusmaksu kattaa lainahakemuksen käsittelyn ja lainapäätöksen tekemisen. Kiinteistöjen osalta panttikirja haetaan sähköisesti Maanmittauslaitokselta, ja sen lunastusmaksu määräytyy kiinnitettävän pääoman mukaan – ajantasaiset maksutiedot löytyvät Maanmittauslaitoksen verkkosivuilta. Asunto-osakkeiden kaupoissa panttikirjaa ei tarvita, sillä vakuusjärjestelmä perustuu osakekirjaan tai sähköiseen osakerekisteriin. Pankki voi myös edellyttää lainaturvavakuutusta, joka korvaa lainan kuolemantapauksessa.
Lainan korko määräytyy pankin viitekoron ja marginaalin mukaan. Marginaali riippuu laina-ajasta, lainan määrästä suhteessa asunnon arvoon sekä lainanottajan maksukykyluokituksesta. Kannattaa vertailla eri pankkien tarjouksia, sillä korot ja kulut voivat vaihdella merkittävästi.
Mitkä ovat muut piilossa olevat kulut asunnon ostossa?
Muita kuluja ovat isännöitsijäntodistus (50–100 euroa), energiatodistus, muuttokulut ja mahdolliset välittömät korjaukset. Nämä ”piilossa olevat” kulut voivat nousta yhteensä 2 000–5 000 euroon riippuen asunnon kunnosta ja muuton laajuudesta.
Isännöitsijäntodistus kertoo taloyhtiön taloudellisen tilanteen ja mahdolliset tulevat remontit. Energiatodistus vaaditaan useimmissa asunnoissa ja se maksaa tyypillisesti 200–400 euroa. Muuttokulut vaihtelevat etäisyyden ja tavaran määrän mukaan, mutta tyypillisesti ne ovat 500–2 000 euroa.
Korjauskuluihin kannattaa varautua erityisesti vanhemmissa asunnoissa. Kuntotarkastus voi paljastaa piileviä vikoja, jotka vaativat välitöntä korjausta. Myös uuteen asuntoon tarvittavat kalusteet, verhot ja mahdollisen pintaremontin kustannukset voivat yllättää.
Kulujen minimoimiseksi kannattaa vertailla eri palveluntarjoajien hintoja, neuvotella pankkien kanssa lainan ehdoista ja suunnitella muutto huolellisesti. Asiantunteva kiinteistönvälittäjä osaa neuvoa realistisessa budjetoinnissa ja auttaa välttämään turhia kuluja asunnon ostoprosessissa.
Digitaalinen asuntokauppa – näin DIAS helpottaa ostajan arkea
Digitaalinen asuntokauppa, eli DIAS (Digitaalinen Asuntokauppa -palvelu), on mullistanut tavan, jolla asunto-osakkeiden kauppa tehdään Suomessa. Sen sijaan, että ostaja ja myyjä kokoontuisivat fyysisesti pankkiin tai notaarille, koko kauppaprosessi voidaan hoitaa sähköisesti – ajasta ja paikasta riippumatta. DIAS-palvelua käyttävät yhteistyössä kiinteistönvälittäjät, pankit ja Maanmittauslaitos. On tärkeää huomata, että DIAS soveltuu toistaiseksi asunto-osakkeiden kauppaan – kiinteistöjen, kuten omakotitalotonttien, kauppa tehdään edelleen Maanmittauslaitoksen sähköisessä kaupankäyntipalvelussa tai perinteisesti julkisen kaupanvahvistajan vahvistamana.
Mitä DIAS tarkoittaa ostajalle käytännössä?
Asuntokauppa sähköisesti pankkitunnuksilla tarkoittaa, että ostaja tunnistautuu palveluun omilla verkkopankkitunnuksillaan tai mobiilivarmenteella. Koko kauppakirja laaditaan, tarkistetaan ja allekirjoitetaan digitaalisesti – ei yhtään paperista lomaketta tarvita. Tämä tekee prosessista merkittävästi nopeamman ja vaivattomamman verrattuna perinteiseen kaupantekotapaan.
Jotta DIAS-kauppa onnistuu, ostajalla tulee olla seuraavat asiat kunnossa ennen prosessin käynnistämistä:
- Verkkopankkitunnukset tai mobilivarmenne tunnistautumista varten
- Asuntolaina myönnettynä tai omat säästöt valmiina omassa pankissa – kauppahinta siirtyy suoraan palvelun kautta
- Hyväksytty ostotarjous, jonka välittäjä on kirjannut järjestelmään
- Tieto siitä, missä pankissa oma laina tai rahat ovat, sillä maksupankki liitetään osaksi DIAS-prosessia
Miten sähköinen asuntokauppa etenee vaihe vaiheelta?
Sähköinen kauppakirja laaditaan kiinteistönvälittäjän toimesta DIAS-palveluun heti, kun ostotarjous on hyväksytty. Tämän jälkeen prosessi etenee seuraavasti:
- Kauppakirjan tarkistus: Ostaja kirjautuu DIAS-palveluun pankkitunnuksillaan ja tarkistaa sähköisen kauppakirjan tiedot huolellisesti.
- Allekirjoitus: Sekä ostaja että myyjä allekirjoittavat kauppakirjan sähköisesti omilla tunnuksillaan – ei tarvita yhteistä tapaamista.
- Kauppahinnan maksaminen: Ostajan pankki siirtää kauppahinnan automaattisesti DIAS-palvelun kautta myyjälle kaupan vahvistumisen jälkeen.
- Varainsiirtovero: Järjestelmä laskee varainsiirtoveron automaattisesti ja ohjaa ostajan maksamaan sen suoraan Verohallinnolle osana kaupantekoa.
- Omistuksen siirto: Asunto-osakkeen omistus kirjataan sähköisesti uuden omistajan nimiin ilman erillisiä paperitoimia.
Kuinka kauan DIAS-prosessi kestää?
DIAS-kaupan kesto on yksi sen suurimmista eduista. Kun kaikki osapuolet – ostaja, myyjä ja pankki – ovat valmiita, koko digitaalinen asuntokauppa voidaan viedä läpi jopa saman päivän aikana. Käytännössä kaupantekopäivä sovitaan etukäteen, ja allekirjoitukset sekä rahansiirto tapahtuvat sovittuna ajankohtana kukin tahollaan. Tyypillisesti koko prosessi kauppakirjan lähettämisestä omistuksen siirtoon kestää yhdestä kolmeen arkipäivää, riippuen pankin käsittelyajoista ja osapuolten aikatauluista.
DIAS-palvelun käyttö edellyttää, että myös välittäjä ja taloyhtiön isännöitsijä ovat liittyneet palveluun. Kysy välittäjältäsi jo heti asuntonäytöllä, onko DIAS-kauppa mahdollinen kyseisen kohteen kohdalla – se voi säästää aikaa ja vaivaa merkittävästi koko ostoprosessin aikana.
Viimeisimmät kommentit