Asuntokaupan digitaalinen allekirjoitus tarkoittaa, että kauppakirja ja muut kaupan asiakirjat allekirjoitetaan sähköisesti vahvaa tunnistautumista käyttäen ilman fyysistä tapaamista. Allekirjoitus perustuu EU:n eIDAS-asetuksen mukaiseen kehittyneeseen sähköiseen allekirjoitukseen, joka on oikeudelliselta sitovuudeltaan täysin vastaava kuin perinteinen käsinkirjoitettu allekirjoitus. Alla käymme läpi käytännön kysymykset siitä, mihin asiakirjoihin sähköinen allekirjoitus kelpaa, miten prosessi toimii ja milloin paperinen vaihtoehto on edelleen tarpeen.
Mihin asuntokaupan asiakirjoihin digitaalinen allekirjoitus kelpaa?
Digitaalinen allekirjoitus kelpaa sekä asunto-osakkeen että kiinteistön kauppakirjaan, ostotarjoukseen ja useisiin kaupan liiteasiakirjoihin. Asunto-osakekauppaa säätelee asuntokauppalaki, ja asunto-osakkeen kohdalla edellytyksenä on joko paperinen osakekirja tai sähköinen omistajamerkintä Maanmittauslaitoksen huoneistotietojärjestelmässä. Kiinteistökauppaa puolestaan säätelee maakaari, ja siinä sähköinen allekirjoitus kelpaa kauppakirjan lisäksi lahjakirjaan, vaihtokirjaan ja kaupan esisopimukseen.
Käytännössä asunto-osakekauppa hoidetaan DIAS-alustalla, jossa ostaja, myyjä, välittäjä ja pankki toimivat samassa sähköisessä kauppaprosessissa. Kaikki kaupan vaiheet, kuten kauppakirjan allekirjoitus sekä kauppahinnan ja varainsiirtoveron maksut, hoituvat osana tätä prosessia. Kiinteistökaupassa allekirjoitetaan ensin valtuutukset DIAS-palvelussa ja sen jälkeen itse kauppakirja Maanmittauslaitoksen Kiinteistövaihdannan palvelussa.
Sähköisellä omistajamerkinnällä varustettujen asunto-osakkeiden määrä kasvaa jatkuvasti, kun paperisia osakekirjoja siirretään vähitellen huoneistotietojärjestelmään. Kiinteistövaihdannan palvelussa voi myös hakea kiinnityksiä, siirtää panttikirjoja ja allekirjoittaa valtakirjoja. Sen sijaan palvelua ei voi käyttää hallinnanjakosopimukseen eikä maanvuokrasopimukseen.
Mikä on DIAS ja miten digitaalinen asuntokauppa toimii käytännössä?
DIAS (Digitaalinen Asuntokauppa) on suomalainen sähköinen järjestelmä, jonka avulla asuntokauppa on mahdollista hoitaa alusta loppuun sähköisesti pankkitunnuksilla ilman fyysistä tapaamista. Järjestelmässä ostaja, myyjä, kiinteistönvälittäjä ja pankki toimivat samalla alustalla, ja kaikki kaupan vaiheet — tarjouksesta kauppakirjan allekirjoitukseen ja rahojen siirtoon — tapahtuvat hallitusti yhdessä paikassa.
Sähköinen kauppakirja syntyy käytännössä seuraavasti:
- Ostotarjous hyväksytään ja kaupan ehdoista sovitaan välittäjän johdolla.
- Välittäjä avaa DIAS-kaupan ja kutsuu osapuolet — ostajan, myyjän ja pankin — järjestelmään.
- Ostajan pankki tarkistaa rahoituksen ja varaa kauppahinnan maksua varten; asuntolainan tai omien säästöjen on oltava valmiina pankissa ennen tätä vaihetta.
- Kaikki osapuolet allekirjoittavat kauppakirjan sähköisesti pankkitunnuksilla, mobiilivarmenteella tai Hightrust.id-sovelluksella.
- Kauppahinta siirtyy myyjälle ja varainsiirtovero maksetaan automaattisesti osana prosessia.
- Omistajamerkintä päivittyy huoneistotietojärjestelmään lähes välittömästi kaupan jälkeen.
DIAS-kaupan kesto vaihtelee tilanteen mukaan, mutta tyypillisesti pankkien valmisteluvaihe vie noin viisi pankkipäivää tarjouksen hyväksymisestä. Itse allekirjoituspäivänä prosessi on nopea: kun kaikki osapuolet ovat allekirjoittaneet, kauppa on valmis saman päivän aikana.
Miten digitaalinen allekirjoitus tunnistetaan ja vahvistetaan?
Asuntokaupan digitaalinen allekirjoitus tunnistetaan vahvalla sähköisellä tunnistautumisella, ja se perustuu EU:n eIDAS-asetuksen mukaiseen kehittyneeseen sähköiseen allekirjoitukseen. Tunnistautuminen tapahtuu pankkitunnuksilla, mobiilivarmenteella tai Hightrust.id-sovelluksella. Allekirjoitusta ei voi tehdä ilman vahvaa tunnistautumista, mikä tekee prosessista luotettavan.
Kehittyneen sähköisen allekirjoituksen keskeisin ominaisuus on kiistämättömyys: allekirjoittajan henkilöllisyys varmistetaan, eikä allekirjoitetun asiakirjan sisältöä voi muokata tunnistautumisen jälkeen ilman, että muutos havaitaan. Kaikesta jää aukoton digitaalinen jälki, mikä käytännössä tekee huijausyrityksistä erittäin vaikeita.
Allekirjoituksen aitous voidaan myös vahvistaa jälkikäteen erillisellä validointipalvelulla. Validointi tarkoittaa sähköisen allekirjoituksen pätevyyden tarkistamista, ja sen voi tehdä joko itse tai ulkopuolisen palveluntarjoajan kautta. Tämä on hyödyllinen turva esimerkiksi riitatilanteissa, joissa kaupan syntymisajankohdasta tai osapuolten suostumuksesta on epäselvyyttä.
Onko digitaalisesti allekirjoitettu kauppakirja yhtä sitova kuin paperinen?
Kyllä, digitaalisesti allekirjoitettu kauppakirja on täysin yhtä sitova kuin paperinen. EU:n eIDAS-asetuksen mukaan sähköiseltä allekirjoitukselta ei voi evätä oikeusvaikutusta pelkästään sen perusteella, että se on sähköisessä muodossa. Maanmittauslaitoksen Kiinteistövaihdannan palvelussa tehty kiinteistöluovutus on yhtä pätevä kuin kirjallisesti perinteisellä tavalla tehty luovutus.
Kiinteistökaupassa maakaari sallii sähköisen kaupanteon ilman kaupanvahvistajaa, kun kauppa tehdään virallisessa sähköisessä kaupankäyntijärjestelmässä. Kauppa syntyy, kun molemmat osapuolet — myyjä ja ostaja — ovat hyväksyneet kauppakirjan samansisältöisenä. Lisäksi lainhuutohakemus käynnistyy automaattisesti, kun kauppakirja allekirjoitetaan Kiinteistövaihdannan palvelussa, mikä nopeuttaa omistusoikeuden rekisteröintiä merkittävästi.
Asunto-osakekaupassa muotovaatimukset ovat joustavammat kuin kiinteistökaupassa, mutta sähköisesti tehty kauppa on yhtä lailla sitova. Jos osakekirja on sähköisessä muodossa huoneistotietojärjestelmässä, kauppakirja tulee allekirjoittaa digitaalisesti. Me Kotimeklareilla huolehdimme siitä, että kaupan muoto on aina oikea ja lakien mukainen.
Mitä digitaalinen allekirjoitusprosessi vaatii ostajalta ja myyjältä?
Digitaalinen allekirjoitusprosessi vaatii ostajalta ja myyjältä internetyhteyden, pankkitunnukset ja sähköpostiosoitteen. Lisäksi molempien osapuolten pankkien on oltava mukana DIAS-yhteistyöverkostossa. Tekniset vaatimukset ovat siis minimaaliset, mutta pankkiasioiden hoitaminen etukäteen on välttämätöntä.
Ostajan on varmistettava ennen DIAS-kaupan käynnistämistä, että rahoitus on kunnossa: asuntolainan on oltava myönnetty tai omat säästöt valmiina pankissa, sillä ostajan pankki varaa kauppahinnan ennen allekirjoitusvaihetta. Ilman valmiina olevaa rahoitusta kauppaprosessi ei voi edetä.
Käytännössä ostajan tehtävänä on sopia rahoituksesta oman pankin kanssa, allekirjoittaa valtuutukset sekä kauppakirja ja täyttää varainsiirtoveroilmoitus kiinteistökaupassa. Myyjän tulee puolestaan sopia pankin kanssa kiinteistön myymiseen liittyvistä järjestelyistä ja allekirjoittaa valtuutukset sekä kauppakirja. Asunto-osakekaupassa välittäjä hoitaa varainsiirtoveroilmoituksen ostajan puolesta — varainsiirtovero maksetaan automaattisesti osana DIAS-prosessia, joten ostajan ei tarvitse huolehtia sen erillisestä tilittämisestä. Voimassa olevat varainsiirtoveroprosentit löytyvät ajantasaisina Verohallinnon sivuilta.
Yksi tärkeä käytännön seikka on allekirjoitusvaiheen aikaikkuna: kauppakirja on allekirjoitettava 24 tunnin kuluessa kutsun lähettämisestä. Jos joku osapuolista ei ehdi allekirjoittaa tässä ajassa, kauppa on aloitettava kokonaan alusta. Kannattaa siis varmistaa etukäteen, että kaikilla osapuolilla on mahdollisuus allekirjoittaa sovittuna aikana. Jos kaupan toteuttamiseen vaaditaan puolison suostumus kiinteistökaupassa, puolison on annettava suostumuksensa erikseen ennen kuin kukaan voi allekirjoittaa kauppakirjan.
Nopeuttaako sähköinen allekirjoitus asuntokaupan aikataulua?
Sähköinen allekirjoitus nopeuttaa asuntokaupan aikataulua merkittävästi erityisesti omistusoikeuden rekisteröinnin osalta. Kaupantekoa ei tarvitse enää sitoa yhteiseen aikaan ja paikkaan, vaan ostaja, myyjä, välittäjä ja pankki voivat hoitaa omat vaiheensa itsenäisesti mistä tahansa. Pankkien valmisteluvaihe kestää silti tyypillisesti noin viisi pankkipäivää.
Suurin nopeutuminen näkyy omistajamerkinnän rekisteröinnissä. Maanmittauslaitos on ottanut käyttöön automaattisen päätöksenteon sähköisesti saapuneille rekisteröintihakemuksille, minkä ansiosta asunto-osakkeen uusi omistaja rekisteröidään huoneistotietojärjestelmään lähes välittömästi kaupan jälkeen. Aiemmin sama prosessi saattoi kestää kuukausia.
Digitaalinen asuntokauppa on myös muuttanut kaupanteon rytmiä laajemmin. DIAS-palvelun kautta tehtyjen kauppojen määrä on kasvanut vuosi vuodelta, ja sähköinen kaupanteko on noussut suosituimmaksi tavaksi tehdä asunto-osakekauppoja Suomessa. Käytännön vinkki: viimeinen allekirjoitus kannattaa tehdä arkipäivänä ennen kello 14, jotta varainsiirtovero ehditään maksaa samana päivänä.
Missä tilanteissa paperinen allekirjoitus on edelleen pakollinen?
Paperinen allekirjoitus on edelleen pakollinen tietyissä tilanteissa, joissa sähköinen kaupankäyntijärjestelmä ei teknisesti tai juridisesti sovellu. Selkein esimerkki on uudiskohteen eli RS-kohteen kauppa, joka on aina tehtävä kirjallisesti asuntokauppalain vaatimusten mukaisesti. Myös eräät erityistilanteet, kuten osamaksusopimukset tai ulkomaalaisen ostajan tunnistautuminen, voivat edellyttää perinteistä menettelyä.
DIAS-alustalla on lisäksi muutamia rajoituksia, jotka voivat ohjata paperiseen kaupantekoon:
- Useammalla myyjällä tai ostajalla on keskenään eri pankit
- Kauppahinta halutaan maksaa useammassa erässä
- Kaupan osapuolena on alaikäinen tai henkilö, jolle on määrätty edunvalvoja
- Kyseessä on hallinnanjakosopimus tai maanvuokrasopimus
On myös hyvä tietää, että DIAS-kauppa edellyttää aina kiinteistönvälittäjää. Yksityishenkilöt voivat kuitenkin tehdä kiinteistökaupan suoraan Maanmittauslaitoksen Kiinteistövaihdannan palvelussa ilman välittäjää. Perinteinen paperinen kauppa on siis edelleen täysin pätevä vaihtoehto, ja me Kotimeklareilla osaamme neuvoa, mikä kaupanteon tapa sopii parhaiten juuri sinun tilanteeseesi. Tutustu myyntikohteeseemme tai katso, mitä meillä on parhaillaan myynnissä.
Viimeisimmät kommentit