Kiinteistövälittäjä Uudellamaalla kannattaa valita pätevyyden, paikallistuntemuksen ja todistettavan myyntihistorian perusteella. Pääkaupunkiseudun asuntomarkkinat ovat omanlaisensa ympäristö, jossa aluetuntemus ja ammattitaito vaikuttavat suoraan kaupan lopputulokseen. Alla käymme läpi tärkeimmät kysymykset, joita jokaisen myyjän tai ostajan kannattaa esittää ennen välittäjän valintaa.
Mitä kiinteistövälittäjän pätevyysvaatimukset tarkoittavat käytännössä?
Laillistetulla kiinteistönvälittäjällä (LKV) on suoritettu virallinen välittäjäkoe, joka osoittaa, että hän hallitsee kiinteistönvälityksen lainsäädännön, hyvän välitystavan sekä kaupan käytännön toimet. Tämä tarkoittaa, että välittäjä tuntee sekä asunto-osakkeiden kauppaa säätelevän asuntokauppalain että kiinteistökauppaa ohjaavan maakaaren.
Käytännössä pätevyys näkyy siinä, että välittäjä osaa selittää sinulle velattoman kauppahinnan ja yhtiölainaosuuden merkityksen, varainsiirtoveron laskentaperusteet sekä kauppakirjan juridiset ehdot ymmärrettävästi. Hyvä välittäjä ei vain kerro, mitä tehdään, vaan myös miksi. välitysliikelaki 1075/2000 edellyttää, että kiinteistönvälitysliikkeen vastaavalla hoitajalla on nimenomaan tällä kokeella osoitettu ammattipätevyys.
Me Kotimeklareilla edellytämme, että kaikilla välittäjillämme on sekä LKV- että LVV-pätevyys. Olemme myös SKVL:n jäsen, mikä tarkoittaa sitoutumista alan eettisiin normeihin ja hyvän välitystavan ohjeeseen. Kun tarkistat välittäjän pätevyyden, varmista myös, että toimisto on rekisteröity kiinteistönvälitysliike, sillä ilman rekisteröintiä välitystoiminnan harjoittaminen on laitonta.
Miksi paikallistuntemus ratkaisee välittäjän valinnassa Uudellamaalla?
Uudenmaan asuntomarkkinat ovat poikkeuksellisen monimuotoiset: Helsingin kantakaupungin arvohuoneistot, Espoon omakotialueet ja Vantaan kerrostalomarkkinat toimivat kaikki eri logiikalla. Välittäjä, joka tuntee juuri sinun alueesi hintatason, ostajaprofiilin ja kilpailutilanteen, pystyy hinnoittelemaan kohteen oikein ja löytämään ostajan nopeammin.
Paikallistuntemus tarkoittaa konkreettisesti sitä, että välittäjä tietää, mitkä kadut tai korttelit ovat erityisen haluttuja, miten lähipalvelut ja liikenneyhteydet vaikuttavat hintaan ja millaisia ostajia alueelle tyypillisesti hakeutuu. Tämä tieto ei synny katsomalla tilastoja verkosta, vaan tekemällä kauppoja samalla alueella vuosi toisensa jälkeen.
Me Kotimeklareilla olemme toimineet pääkaupunkiseudulla vuodesta 2002 lähtien, ja toimistomme sijaitsee Helsingin Ullanlinnassa. Tuhannet onnistuneet asuntokaupat kantakaupungissa ja sen ympäristössä tarkoittavat, että tunnemme markkinan syvältä, emme vain pintapuolisesti. Kun valitset kiinteistövälittäjää Uudellamaalla, kysy suoraan: kuinka monta kauppaa olet tehnyt tällä postinumeroalueella viimeisen vuoden aikana?
Miten välittäjän myyntihistoria kertoo osaamisesta?
Välittäjän myyntihistoria kertoo osaamisesta ennen kaikkea kolmen asian kautta: toteutuneiden kauppojen määrä, myyntiajat suhteessa alueen keskiarvoon sekä se, kuinka lähelle pyyntihintaa kaupat ovat toteutuneet. Nämä luvut ovat konkreettisempia mittareita kuin mikään markkinointilupaus.
Pyydä välittäjää esittämään esimerkkejä lähialueen toteutuneista kaupoista. Hyvä välittäjä pystyy kertomaan, millä hinnalla vastaavat kohteet ovat menneet kaupaksi ja kuinka kauan myynti on kestänyt. KVKL:n tietojen mukaan pääkaupunkiseudulla käytettyjen kerrostaloasuntojen keskimääräinen myyntiaika on ollut noin 109 päivää, joten välittäjä, jonka kohteet myyvät selvästi nopeammin, osoittaa todellista markkinaosaamista.
Myyntihistorian lisäksi kannattaa selvittää, millaisia kohteita välittäjä on myynyt. Jos myyt arvohuoneistoa Helsingin kantakaupungissa, on järkevää valita välittäjä, jolla on kokemusta juuri tämän tyyppisistä kohteista, ei yksinomaan lähiökerrostaloista tai vapaa-ajan asunnoista.
Mitä kiinteistövälittäjän markkinointisuunnitelma sisältää?
Hyvä markkinointisuunnitelma sisältää vähintään ammattivalokuvauksen, kattavan selostusliitteen, kohteen julkaisemisen suurimmilla asuntokauppasivustoilla sekä selkeän aikataulun näytöille ja tarjousneuvotteluille. Pelkkä ilmoituksen jättäminen Oikotiehen ei riitä, vaan markkinoinnin on tavoitettava oikeat ostajat oikeilla kanavilla.
Me Kotimeklareilla markkinoimme kohteet monikanavaisesti Oikotien, Etuovin ja omien verkkosivujemme kautta. Jokaisesta kohteesta laaditaan ammattivalokuvaus ja huolellinen selostusliite, joka antaa ostajalle riittävät tiedot päätöksentekoon. Tämä ei ole lisäpalvelu, vaan kuuluu perustarjontaamme.
Kun arvioit markkinointisuunnitelmaa, kiinnitä huomiota myös siihen, miten välittäjä suunnittelee tavoittavansa passiiviset ostajat, eli ne, jotka eivät vielä aktiivisesti selaa ilmoituksia. Kokenut välittäjä hyödyntää omaa ostaja-asiakasrekisteriään ja pystyy usein esittelemään kohteen potentiaalisille ostajille jo ennen virallista markkinointia. Katso lisäksi, miltä välittäjän nykyiset myyntikohteet näyttävät, sillä ne kertovat paljon markkinoinnin laadusta.
Pitääkö välittäjän palkkio aina neuvotella?
Välittäjän palkkio on neuvoteltavissa, mutta liian aggressiivinen tinkiminen voi kääntyä myyjää vastaan. Alhainen palkkio saattaa tarkoittaa suppeampaa markkinointia, vähemmän resursseja kohteen esittelyyn tai yksinkertaisesti sitä, että välittäjä priorisoi korkeampipalkkioiset kohteet. Palkkion sijaan kannattaa arvioida kokonaisarvo: mitä palkkioon sisältyy ja millaisia tuloksia välittäjä on saavuttanut.
Me Kotimeklareilla välityspalkkio osakehuoneistoista on 2 % velattomasta kauppahinnasta (yhteensä 2,51 % alv:n kanssa), minimipalkkiolla 4 500 euroa. Kiinteistöistä palkkio on 3 % (yhteensä 3,76 % alv:n kanssa). Kaikki hinnat löytyvät avoimesti hinnastostamme, eikä piilokuluja ole.
Palkkioneuvottelussa kannattaa kysyä, mitä palkkioon sisältyy ja mitä ei. Valokuvaus, asiakirjat ja markkinointikulut voivat olla joko sisällytettyjä tai erillislaskutettavia. Meillä asiakirja- ja kuvauskulut ovat 300 euroa sisältäen alv:n, ja ne laskutetaan erikseen, joten kokonaiskuva pysyy läpinäkyvänä. Läpinäkyvä hinnoittelu on merkki ammattimaisesta toiminnasta.
Miten ensimmäinen tapaaminen välittäjän kanssa kannattaa hyödyntää?
Ensimmäinen tapaaminen on arviointitilaisuus molemmille osapuolille, ja sinun kannattaa käyttää se aktiivisesti. Pyydä välittäjää tekemään hinta-arvio perusteluineen, esittämään konkreettinen markkinointisuunnitelma ja kertomaan, miten hän pitää sinut ajan tasalla kaupankäynnin edetessä. Tapaaminen paljastaa nopeasti, onko välittäjä aidosti perehtynyt kohteeseesi vai esittääkö hän yleisiä fraaseja.
Valmistaudu tapaamiseen listaamalla kysymykset etukäteen. Tärkeimpiä ovat: Mikä on realistinen myyntihinta ja millä perusteella? Kuinka kauan myynti todennäköisesti kestää? Miten näytöt järjestetään? Kuka hoitaa ostajien yhteydenotot ja millä aikataululla? Miten toimeksiantosopimus toimii ja mitkä ovat irtisanomisehdot?
Kiinnitä huomiota myös siihen, kuinka hyvin välittäjä kuuntelee sinua. Hyvä välittäjä haluaa ymmärtää tilanteesi, aikataulusi ja tavoitteesi ennen kuin hän esittää suosituksia. Jos välittäjä ryntää suoraan myyntihinnan esittelyyn kuuntelematta taustatietoja, se on varoitusmerkki. Me Kotimeklareilla aloitamme aina kuuntelemalla, koska jokainen asuntokauppa on erilainen ja jokainen myyjä ansaitsee yksilöllisen palvelun. Voit tutustua jo myynnissä oleviin kohteisiimme ennen tapaamista saadaksesi kuvan toimintatavastamme.
Viimeisimmät kommentit