Kiinteistönvälittäjää tarvitaan asuntokaupassa aina, kun kauppaan liittyy juridisia vastuita, neuvotteluja tai asiakirjoja, joiden virheistä voi seurata merkittäviä taloudellisia seurauksia. Käytännössä tämä koskee lähes jokaista asuntokauppaa, sillä sekä myyjällä että ostajalla on lakisääteisiä velvollisuuksia, joiden täyttäminen vaatii ammattiosaamista. Alla käymme läpi tärkeimmät tilanteet ja kysymykset, jotka auttavat sinua arvioimaan välittäjän tarpeen omalla kohdallasi.
Mitä kiinteistönvälittäjä tekee asuntokaupassa?
Kiinteistönvälittäjä hoitaa asuntokaupan kaikki vaiheet hinta-arviosta kauppakirjan allekirjoittamiseen. Hän selvittää kohteen taustatiedot, hankkii tarvittavat asiakirjat, markkinoi asuntoa, esittelee sen ostajaehdokkaille, välittää tarjoukset ja varmistaa, että kauppa toteutuu lainmukaisesti molempien osapuolten edut huomioiden.
Välittäjän rooli alkaa jo ennen kuin asunto tulee myyntiin. Hän tekee kohteessa katselmuksen, muodostaa hinta-arvion aluetuntemuksen ja markkinatiedon pohjalta sekä laatii myyntisuunnitelman, jonka toimeksiantaja hyväksyy ennen myynnin aloittamista. Markkinointiin kuuluvat ammattivalokuvaus, kohde-esittely ja näkyvyys keskeisillä asuntopalveluilla.
Tarjousprosessissa välittäjä tunnistaa ostotarjouksen tekijän rahanpesulain edellyttämällä tavalla, kirjaa tarjouksen ehdot ja selittää molemmille osapuolille, mitä tarjoukseen sitoutuminen käytännössä tarkoittaa. Päätöksen tarjouksen hyväksymisestä tai hylkäämisestä tekee aina myyjä itse.
Tärkeä yksityiskohta on, että välittäjä on lain nojalla vastuussa molemmille osapuolille, ei pelkästään toimeksiantajalleen. Vastuun laiminlyönti voi johtaa vahingonkorvausvelvollisuuteen. Toimintaa ohjaa hyvä välitystapa, joka velvoittaa välittäjää toimimaan huolellisesti, tasapuolisesti ja ammattitaitoisesti.
Vain LKV-kokeen suorittanut henkilö saa Suomessa käyttää nimikettä kiinteistönvälittäjä. Pätevyys osoittaa, että välittäjä tuntee kiinteistönvälitystä säätelevän lainsäädännön ja osaa soveltaa sitä käytännön tilanteissa. LKV-kokeen järjestää Keskuskauppakamarin välittäjäkoelautakunta, ja suoritetut pätevyydet ovat julkisesti tarkistettavissa.
Milloin asunnon myyminen ilman välittäjää on riskialtista?
Asunnon myyminen ilman välittäjää on erityisen riskialtista silloin, kun myyjällä ei ole selvää kuvaa kohteen oikeasta arvosta, kun asuntoon liittyy monimutkaisia juridisia tilanteita tai kun kauppakirjan laadinnassa on puutteita. Omakotitalon, perintöasunnon tai yhteisomistuksessa olevan kohteen myynti ilman ammattiapua kasvattaa virheen mahdollisuutta merkittävästi.
Suurin yksittäinen riski on tiedonantovelvollisuus. Myyjän on kerrottava ostajalle kaikki olennaiset tiedot asunnon kunnosta ja ominaisuuksista. Tietämättömyys ei vapauta vastuusta, ja puutteellinen tiedonanto voi johtaa kaupan purkuun tai hinnanalennusvaatimukseen vielä vuosia kaupanteon jälkeen. Asunto-osakkeen kaupassa sovellettava asuntokauppalaki (843/1994) ja kiinteistön kaupassa sovellettava maakaari (540/1995) määrittelevät myyjän vastuut tarkasti.
Toinen merkittävä riski on hinnoittelu. Ilman markkinatuntemusta myyjä saattaa asettaa pyyntihinnan liian alas, jolloin hän menettää rahaa, tai liian ylös, jolloin asunto ei mene kaupaksi. Kumpikaan virhe ei korjaudu itsestään, ja virheen hinta voi nousta huomattavaksi.
Kauppakirjan puutteet ovat kolmas yleinen ongelma. Jos ostaja ei saa riittäviä tietoja asunnon kunnosta tai sovituista ehdoista, riitatilanteen riski kasvaa. Kun kaupassa ei ole mukana välittäjää, myyjä vastaa myös varainsiirtoveroilmoituksen tekemisestä itse, mikä on yksi lisätehtävä muiden joukossa.
Kannattaako välittäjää käyttää, jos asunto menee nopeasti kaupaksi?
Kyllä, välittäjän käyttö kannattaa myös silloin, kun asunto todennäköisesti myy nopeasti. Nopea myynti ei poista juridisia vastuita, ja juuri vilkkailla markkinoilla ostotarjousten vertailu, ehtojen kirjaaminen ja kaupanteon oikea-aikainen eteneminen vaativat ammatillista osaamista.
Välittäjän verkostot ovat usein syy siihen, että asunto menee kaupaksi nopeasti. Ammattilaisella on valmiiksi tiedossaan aktiivisia ostajia, ja toisinaan asunto löytää uuden omistajan jo ennen ensimmäistäkään julkista näyttöä. Tämä ei tarkoita, että prosessi on yksinkertaisempi, vaan päinvastoin: nopeat kaupat vaativat, että asiakirjat ovat kunnossa jo etukäteen.
Itse myynti voi olla perusteltua, jos myyjällä on jo valmis ostaja tiedossa, esimerkiksi sukulainen tai pitkäaikainen tuttava, ja kauppa on lähinnä muodollisuus. Myös henkilö, jolla on aiempaa kokemusta kiinteistöalalta tai asuntokaupoista, voi selviytyä prosessista itsenäisesti paremmin kuin täysin kokematon myyjä. Näissäkin tilanteissa tiedonantovelvollisuus ja kauppakirjan oikeellisuus on varmistettava huolellisesti.
Kiinteistönvälittäjää käytetään arviolta noin kahdeksassa kymmenestä asuntokaupasta. Luku kertoo siitä, että useimmat myyjät kokevat ammattiavun hyödyn suuremmaksi kuin sen kustannukset, myös silloin, kun kohteelle on jo valmiiksi kysyntää.
Miten välittäjä auttaa asunnon ostajaa kaupanteossa?
Kiinteistönvälittäjä auttaa ostajaa varmistamalla, että kaikki kohteeseen liittyvät olennaiset tiedot ovat saatavilla ennen kaupantekoa. Välityslaki velvoittaa välittäjän antamaan myös ostajalle kaikki ne tiedot, joiden voidaan olettaa vaikuttavan kaupan tekemiseen, vaikka välittäjä on toimeksiantosuhteessa myyjän kanssa.
Käytännössä tämä tarkoittaa, että välittäjä hankkii ja tarkistaa isännöitsijäntodistuksen, rakennusluvat, mahdolliset rasitteet sekä taloyhtiön suunnitteilla olevat remontit. Näistä tiedoista laaditaan selostusliite, joka on ostajan käytettävissä jo ennen ostopäätöstä. Välittäjä ei voi sokeasti luottaa myyjän sanaan, vaan hänen on tarkistettava tiedot virallisista lähteistä.
Ostajalle välittäjä tuo myös käytännön helpotusta. Asunto-osakkeen kaupassa välittäjä hoitaa varainsiirtoveroilmoituksen Verohallinnolle ostajan puolesta. Kiinteistön kaupassa — jota sääntelee maakaari — ostajan on tehtävä varainsiirtoveroilmoitus itse Verohallinnon ohjeiden mukaisesti. Digitaalisen asuntokaupan kautta toteutetuissa kaupoissa kauppakirjan allekirjoitus ja maksut hoituvat sähköisesti ilman, että kaikkien osapuolten tarvitsee kokoontua samaan paikkaan.
Me Kotimeklareilla autamme myös ostajia löytämään sopivan kodin ostotoimeksiantona. Jos etsit asuntoa pääkaupunkiseudulta mutta sopivaa kohdetta ei tunnu löytyvän, voimme etsiä sen puolestasi. Voit tutustua myyntikohteisiimme tai kertoa meille toiveistasi suoraan.
Mitä välittäjän palkkio sisältää ja milloin se on hintansa arvoinen?
Välittäjän palkkio kattaa koko myyntiprosessin: hinta-arvion, asiakirjojen hankinnan, ammattivalokuvauksen, markkinoinnin, näytöt, tarjousneuvottelut ja kaupanteon järjestelyt. Palkkio maksetaan vain onnistuneesta kaupasta, eli jos kauppaa ei synny, myyjä ei maksa välityspalkkiota.
Me Kotimeklareilla veloitamme osakehuoneistojen myynnistä 2 % + alv 25,5 % velattomasta kauppahinnasta, eli yhteensä 2,51 %. Minimipalkkio on 4 500 euroa sisältäen alv:n, ja lisäksi peritään 300 euron asiakirja- ja kuvauskulu. Kiinteistöjen ja lomakohteiden palkkio on 3 % + alv, eli yhteensä 3,76 % velattomasta kauppahinnasta.
Palkkion hintansa arvoisuutta on helppo arvioida, kun vertaa sen sisältöä siihen, mitä itse myyminen vaatisi. Ammattivalokuvaus, markkinointi usealla kanavalla, tarjousneuvottelu ja kauppakirjan laadinta ovat kaikki erikseen hankittavia palveluita, joiden kokonaiskustannus nousee nopeasti. Lisäksi välittäjä kantaa riskin siitä, että myynti ei onnistu, sillä hän on käyttänyt aikansa ja resurssinsa ilman takuuta palkkiosta.
Palkkio on aina neuvoteltavissa, ja välitysliikkeillä on velvollisuus kertoa hinnoistaan verkkosivuillaan. Omakotitalojen ja kiinteistöjen palkkiot ovat tyypillisesti korkeammat kuin asunto-osakkeiden, koska niihin liittyy enemmän vastuuta ja laajemmat selvitysvelvollisuudet. Kaupassa on myös hyvä muistaa, että varainsiirtovero on asunto-osakkeen kaupassa 1,5 % velattomasta kauppahinnasta ja kiinteistön kaupassa 3,0 % kauppahinnasta. Ensiasunnon ostajien varainsiirtoverovapautus poistettiin 1.1.2024 alkaen, joten se ei enää koske uusia kauppoja.
Digitaalinen asuntokauppa – näin DIAS-kauppa toimii käytännössä
Digitaalinen asuntokauppa eli DIAS (Digitaalinen asuntokauppa -palvelu) on mullistanut tavan, jolla asunto-osakkeiden kaupat tehdään Suomessa. Sähköisen järjestelmän ansiosta koko kauppaprosessi tarjouksen hyväksymisestä kauppakirjan allekirjoittamiseen ja rahojen siirtymiseen voidaan hoitaa verkossa – ilman yhteistä fyysistä kokoontumista pankissa tai välittäjän toimistolla. DIAS soveltuu asunto-osakkeiden kauppaan; kiinteistökaupat edellyttävät edelleen sähköistä kiinteistönvaihdantaa Maanmittauslaitoksen järjestelmässä tai perinteistä kaupanvahvistajamenettelyä.
Ostajan kannalta DIAS tekee asuntokaupasta selkeämpää ja nopeampaa. Kun tarjous on hyväksytty, välittäjä valmistelee sähköisen kauppakirjan järjestelmään. Kaikki osapuolet – ostaja, myyjä ja tarvittaessa pankin edustaja – kirjautuvat palveluun omilla pankkitunnuksillaan ja allekirjoittavat kauppakirjan sähköisesti. Asuntokauppa sähköisesti pankkitunnuksilla on nykyisin luotettava ja yleisesti käytetty tapa viimeistellä kauppa.
DIAS-kaupan eteneminen käytännössä:
- Myyjä hyväksyy ostotarjouksen ja välittäjä avaa kaupan DIAS-järjestelmässä.
- Välittäjä lisää järjestelmään kauppakirjan, liitteet ja tarvittavat asiakirjat.
- Ostaja tarkistaa kauppakirjan ja allekirjoittaa sen sähköisesti pankkitunnuksillaan.
- Myyjä allekirjoittaa kauppakirjan omilla pankkitunnuksillaan.
- Ostajan pankki vapauttaa kauppahinnan järjestelmän kautta myyjälle kaupan vahvistuttua.
- Varainsiirtovero tilitetään automaattisesti Verohallinnolle osana prosessia – ostajan ei tarvitse huolehtia siitä erikseen.
Jotta DIAS-kauppa voidaan toteuttaa, ostajalla tulee olla suomalaiset verkkopankkitunnukset ja asuntolaina tai omat säästöt valmiina omassa pankissa. Rahoituksen on oltava järjestetty ennen allekirjoitusvaihetta, sillä kauppahinta siirtyy myyjälle heti kaupan vahvistuttua järjestelmässä.
DIAS-kaupan kesto on tyypillisesti muutamasta päivästä noin viikkoon tarjouksen hyväksymisestä laskettuna, kun asiakirjat ovat kunnossa ja rahoitus on valmiina. Perinteiseen pankkikauppaan verrattuna aikataulu on selvästi tiiviimpi, eikä kaupantekopäivää tarvitse sovitella kaikkien osapuolten kalentereihin samalla tavalla. DIAS-kaupan kesto voi kuitenkin vaihdella, jos asiakirjoissa on täydennettävää tai osapuolilla on erityisehtoja.
Miten valita luotettava kiinteistönvälittäjä pääkaupunkiseudulla?
Luotettava kiinteistönvälittäjä pääkaupunkiseudulla tunnistetaan kolmesta asiasta: hänellä on LKV-pätevyys, hänellä on todennettavissa oleva kokemus juuri kyseiseltä alueelta ja hänen toimintansa läpinäkyvyys näkyy selkeässä hinnoittelussa sekä asiakaspalautteissa.
LKV-pätevyys on minimivaatimus. Vain Keskuskauppakamarin välittäjäkoelautakunnan kirjallisen kokeen läpäissyt henkilö saa käyttää nimikettä kiinteistönvälittäjä. Pätevyyden voi tarkistaa Keskuskauppakamarin julkisesta rekisteristä. Tämä on erityisen tärkeää siksi, että kiinteistönvälitysalalla toimii myös henkilöitä ilman tätä pätevyyttä, jolloin juridinen osaaminen ei ole taattu.
Paikallistuntemus on pääkaupunkiseudulla keskeinen valintaperuste. Kokenut välittäjä tuntee alueen hintatason, ostajaprofiilit ja markkinan erityispiirteet. Testaa tätä osaamista konkreettisilla kysymyksillä: miten alueen hintataso on kehittynyt, millaisia ostajia alueelle tyypillisesti hakeutuu ja mitä tulevia hankkeita tai muutoksia alueella on tiedossa.
Asiakaspalautteet ja referenssit kertovat käytännön toiminnasta enemmän kuin mikään muu. Kiinnitä huomiota myös siihen, miten välittäjä reagoi mahdollisiin negatiivisiin arvosteluihin, sillä se kertoo paljon asiakaspalvelun laadusta. Tarjouksia kannattaa pyytää muutamalta välittäjältä yhtä aikaa, jotta palvelun sisältöä ja hintatasoa voi vertailla rinnakkain.
Me Kotimeklareilla olemme toimineet pääkaupunkiseudulla vuodesta 2002, ja välittäjillämme on LKV- ja LVV-pätevyydet sekä SKVL:n jäsenyys. Tutustu myynnissä oleviin kohteisiimme tai ota yhteyttä, niin kerromme mielellämme lisää siitä, miten voimme auttaa sinua seuraavassa asuntokaupassa.
Viimeisimmät kommentit