Asunnon ostoprosessissa tarjouksen hyväksymisestä kauppakirjan allekirjoittamiseen kuluu tyypillisesti muutamia viikkoja. Prosessi etenee sitovan tarjouksen kautta asiakirjojen keräämiseen, käsirahaan, kaupantekotilaisuuteen ja lopulta avainten luovutukseen. Alla käymme läpi jokaisen vaiheen kysymys kerrallaan, jotta tiedät tarkalleen, mitä missäkin vaiheessa tapahtuu.
Milloin tarjous sitoo ostajaa juridisesti?
Asunto-osakkeen ostotarjous sitoo ostajaa heti, kun hän on allekirjoittanut sen. Myyjää tarjous sitoo siitä hetkestä, kun hän hyväksyy sen. Hyväksytty tarjous on molemmille osapuolille sitova sopimus, josta ei voi vetäytyä ilman seuraamuksia.
Tämä on tärkeä ero moneen muuhun sopimustyyppiin verrattuna: ostaja sitoutuu jo tarjousta jättäessään, ei vasta kauppakirjaa allekirjoittaessaan. Jos ostaja peruu hyväksytyn tarjouksen ilman tarjoukseen kirjattua perusteltua syytä, hän voi joutua maksamaan vakiokorvauksen, joka on enintään neljä prosenttia kauppahinnasta. Tämä perustuu asuntokauppalakiin (843/1994).
Tilanne on erilainen kiinteistökaupassa, jossa pelkkä kirjallinen ostotarjous ei sido osapuolia juridisesti. Kiinteistökaupan sitova esisopimus vaatii julkisen kaupanvahvistajan tai Maanmittauslaitoksen sähköisen kiinteistövaihdannan palvelun. Ilman tätä maakaaressa (540/1995) säädettyä määrämuotoa kiinteistökaupan osapuoli voi vetäytyä sopimuksesta ilman korvausvelvollisuutta.
Ehdollinen tarjous on oma erityistapauksensa. Jos tarjoukseen on kirjattu esimerkiksi rahoitusehto, kuntotarkastusehto tai oman asunnon myyntiehto, ostaja voi vetäytyä kaupasta ilman seuraamuksia, jos ehto ei täyty. Ehdot kannattaa aina kirjata selkeästi ja yksiselitteisesti tarjoukseen, jotta niiden täyttyminen tai täyttymättä jääminen on kiistaton.
Mitä kaupankäyntiasiakirjoja asuntokaupassa tarvitaan?
Asunto-osakekaupassa keskeisimmät asiakirjat ovat kauppakirja, isännöitsijäntodistus, yhtiöjärjestys, energiatodistus ja viimeisin tilinpäätös. Kiinteistökaupassa asiakirjavaatimukset ovat tiukemmat, ja kauppakirja on aina tehtävä kirjallisena maakaaren (540/1995) muotovaatimusten mukaisesti.
Isännöitsijäntodistus on asunto-osakekaupan tärkein yksittäinen asiakirja. Se sisältää tiedot huoneistosta, vastikkeista, yhtiölainaosuudesta sekä taloyhtiön taloudesta, korjaushistoriasta ja tulevista remonteista. Todistuksen tulee olla riittävän tuore kaupantekohetkellä. Ammattitaitoinen välittäjä huolehtii, että kaikki tarvittavat asiakirjat ovat kunnossa ennen kaupantekotilaisuutta.
Jos kaupassa on mukana pankkilainaa, tarvitaan lisäksi pankin omat asiakirjat: velkakirja, panttaussitoumus ja tilivaltuutus. Nämä allekirjoitetaan yleensä kaupantekotilaisuudessa pankin tiloissa. Me Kotimeklareilla huolehdimme siitä, että asiakirjat ovat valmiina ja oikein laadittuina ennen sovittua kaupantekopäivää, jotta tilaisuus sujuu mutkattomasti.
Osakeluettelo on siirretty sähköiseen huoneistotietojärjestelmään Maanmittauslaitoksella. Kun taloyhtiön osakeluettelo on tässä järjestelmässä, omistuksen siirto tapahtuu sähköisesti, eikä erillisiä paperisia osakekirjoja enää tarvita. Lisätietoa huoneistotietojärjestelmästä löytyy Maanmittauslaitoksen sivuilta.
Miten käsiraha ja kauppahinta maksetaan asuntokaupoissa?
Käsiraha maksetaan tarjouksen teon yhteydessä tai heti sen hyväksymisen jälkeen, ja se on enintään neljä prosenttia kauppahinnasta. Kauppahinta maksetaan kokonaisuudessaan kaupantekotilaisuudessa tilisiirtona myyjän pankkitilille, ja käsiraha vähennetään maksettavasta summasta.
Välittäjää käytettäessä kiinteistönvälitysliike vastaanottaa käsirahan ostajalta myyjän puolesta asiakasvaratilille. Käsiraha toimii vakuutena: jos ostaja peruu kaupan ilman perusteltua syytä, myyjällä on oikeus pitää käsiraha. Jos myyjä vetäytyy kaupasta perusteetta, hänen on palautettava käsiraha ja maksettava ostajalle lisäksi käsirahan suuruinen hyvitys.
Varainsiirtovero on ostajan maksettava kulu, joka lisätään kauppahinnan päälle. Vuoden 2024 alusta voimaan tulleen uudistuksen mukaisesti asunto-osakkeiden kaupassa varainsiirtovero on 1,5 prosenttia velattomasta kauppahinnasta ja kiinteistökaupassa 3 prosenttia kauppahinnasta. Ensiasunnon ostajien varainsiirtoverovapautus on poistunut 1.1.2024 alkaen, joten kaikki ostajat maksavat veroa samalla tavalla. Kun kaupassa on mukana välittäjä, hän huolehtii varainsiirtoveroilmoituksen antamisesta Verohallinnolle ostajan puolesta.
Kuinka kauan asuntokaupan viimeistely kestää tarjouksesta avainten luovutukseen?
Tarjouksen hyväksymisestä kaupantekotilaisuuteen kuluu tyypillisesti yhdestä kahteen viikkoa. Kaupanteosta avainten luovutukseen kuluu yleensä vielä yhdestä neljään viikkoa, joten koko prosessi tarjouksesta avaimiin kestää useimmiten neljästä kahdeksaan viikkoa.
Aikataulu riippuu useasta tekijästä. Jos tarjoukseen sisältyy kuntotarkastusehto, prosessi pitenee tarkastuksen järjestämisen verran. Pankin lainapäätöksen viivästyminen voi lisätä aikatauluun viikkoja. Ketjukaupat, joissa ostaja myy samalla omaa asuntoaan, voivat pidentää kokonaisprosessia merkittävästi, sillä kaikkien osapuolten aikataulut on sovitettava yhteen.
Digitaalinen asuntokauppa on nopeuttanut prosessia huomattavasti niissä kaupoissa, joissa se on mahdollinen. DIAS-kaupan kesto tarjouksesta allekirjoitukseen on tyypillisesti lyhyempi kuin perinteisessä kaupantekotilaisuudessa, koska osapuolten ei tarvitse sopia yhteistä fyysistä tapaamisaikaa. Avainten luovutuksen ajankohta sovitaan aina kauppakirjaan, ja se voi olla sama päivä kuin kaupanteko tai useita viikkoja myöhemmin riippuen myyjän muuttoaikataulusta.
Mitä tapahtuu kaupantekotilaisuudessa?
Kaupantekotilaisuudessa allekirjoitetaan kauppakirja, siirretään kauppahinta myyjälle ja luovutetaan asunnon hallinta ostajalle. Tilaisuus järjestetään yleensä ostajan pankissa, jossa paikalla ovat ostaja, myyjä, kiinteistönvälittäjä ja pankin rahoitusneuvoja.
Perinteinen kaupantekotilaisuus
Tilaisuudessa käydään ensin kauppakirja läpi kohta kohdalta. Välittäjä varmistaa, että molemmat osapuolet ymmärtävät kaupan ehdot ennen allekirjoituksia. Kun kauppakirja on allekirjoitettu, pankki siirtää kauppasumman myyjän tilille ja myyjä luovuttaa avaimet sekä mahdolliset paperit uudelle omistajalle. Kiinteistökaupassa paikalla on myös julkinen kaupanvahvistaja, jonka läsnäolo on maakaaren mukaan pakollinen kaupan pätevyydelle.
Sähköinen DIAS-kaupanteko
Digitaalinen asuntokauppa DIAS-alustalla on yleistynyt nopeasti. DIAS-kaupassa kiinteistönvälittäjä käynnistää prosessin, minkä jälkeen ostaja ja myyjä saavat kutsun allekirjoittaa kauppakirjan digitaalisesti omilla pankkitunnuksillaan. Pankit hoitavat kauppahinnan, välityspalkkion ja varainsiirtoveron maksut automaattisesti allekirjoitusten jälkeen. DIAS-kauppa vaatii aina kiinteistönvälittäjän mukana olon eikä sitä voi tehdä ilman ammattivälittäjää.
Mitä on digitaalinen asuntokauppa ja miten se toimii käytännössä?
Digitaalinen asuntokauppa eli DIAS (Digitaalinen AsuntokauppaSopimus) on sähköinen järjestelmä, jonka avulla asunto-osakkeen kauppakirja allekirjoitetaan ja kauppahinta maksetaan kokonaan verkossa ilman fyysistä kaupantekotilaisuutta. Järjestelmä on pankkien ja kiinteistönvälitysalan yhteinen palvelu, joka on suunniteltu tekemään asuntokaupasta sujuvampaa ja turvallisempaa kaikille osapuolille.
Asuntokauppa sähköisesti pankkitunnuksilla etenee käytännössä seuraavasti:
- Kiinteistönvälittäjä kokoaa kauppa-asiakirjat DIAS-järjestelmään ja lähettää ostajalle sekä myyjälle sähköisen kutsun.
- Ostaja ja myyjä kirjautuvat palveluun omilla verkkopankkitunnuksillaan, tutustuvat kauppakirjaan ja allekirjoittavat sen sähköisesti.
- Ostajan asuntolaina tai omat säästöt tulee olla valmiina omassa pankissa ennen allekirjoitusvaihetta, sillä pankki siirtää kauppahinnan automaattisesti myyjälle heti allekirjoitusten jälkeen.
- Varainsiirtovero maksetaan DIAS-prosessissa automaattisesti osana kaupan rahaliikenteen hoitamista — ostajan ei tarvitse huolehtia veron tilittämisestä erikseen.
- Omistuksen siirto kirjataan sähköiseen huoneistotietojärjestelmään välittömästi kaupan vahvistuttua.
DIAS-kaupan nopeus on yksi sen merkittävimmistä eduista. Kun kaikki osapuolet ovat valmiita, koko sähköinen kauppakirja voidaan allekirjoittaa ja kauppahinta siirtää saman päivän aikana — ilman jonottamista pankin neuvotteluhuoneessa. Prosessi on myös tietoturvallinen, sillä jokainen allekirjoitus vahvistetaan henkilökohtaisilla pankkitunnuksilla.
On tärkeää huomata, että DIAS soveltuu tällä hetkellä asunto-osakkeiden kauppaan, kun taloyhtiön osakeluettelo on siirretty sähköiseen huoneistotietojärjestelmään. Perinteinen kiinteistökauppa, kuten omakotitalon tai tontin kauppa, edellyttää edelleen julkisen kaupanvahvistajan läsnäoloa eikä kuulu DIAS-järjestelmän piiriin.
Voiko asuntokaupan perua kauppakirjan allekirjoittamisen jälkeen?
Kauppakirjan allekirjoittamisen jälkeen asuntokauppaa ei voi perua. Kauppa voidaan kuitenkin purkaa jälkikäteen, jos asunnossa havaitaan olennainen virhe, josta ostaja ei ollut tietoinen kaupantekohetkellä. Peruminen ja purkaminen ovat juridisesti eri asioita.
Kaupan purku on viimesijainen keino. Ensisijaisesti ostajalla on oikeus hinnanalennukseen, ja purkuun voidaan turvautua vain, jos virheestä aiheutuu olennaista haittaa eikä hinnanalennus riitä kohtuulliseksi seuraamukseksi. Reklamaatio virheestä on tehtävä kohtuullisessa ajassa sen havaitsemisesta. Asuntokauppalain (843/1994) mukaan asunto-osakekaupassa reklamaatioaika on enintään kaksi vuotta hallinnan luovutuksesta. Kiinteistökaupassa vastaava määräaika on viisi vuotta, kuten maakaaressa (540/1995) säädetään.
Jos virhe havaitaan ostotarjouksen jättämisen jälkeen mutta ennen kauppakirjan allekirjoittamista, ostajalla on oikeus vetäytyä tarjouksestaan. Tällaisessa tilanteessa myyjän on palautettava mahdollinen käsiraha. Kiinteistökaupan purkaminen vaatii lisäksi määrämuodon, eli pelkkä yksipuolinen ilmoitus ei riitä, vaan purkuun tarvitaan joko osapuolten yhteinen sopimus tai tuomioistuimen päätös.
Asunnon ostoprosessissa on monta vaihetta, joissa pienetkin yksityiskohdat voivat vaikuttaa lopputulokseen merkittävästi. Jos etsit apua sopivan kodin löytämiseen pääkaupunkiseudulta, voit tutustua myyntikohteisiimme tai tehdä ostotoimeksiantosopimuksen, jolloin me etsimme toiveidesi mukaisen asunnon puolestasi.
Viimeisimmät kommentit